《2026》不動産相場上昇の今どうする？ | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

近年、不動産市場を取り巻く環境は大きく変化しています。

一都三県の広いエリアで土地価格は上昇し、建築費も継続的に高騰しています。ウッドショック、ロシア・ウクライナ情勢、半導体不足、職人不足、そして近年の中東情勢など、建築コストを押し上げる要因は一つではありません。

当然、その影響は収益不動産の価格や利回りにも表れています。

今では信じられない話ですが、コロナ禍時のウッドショック前は、東京２３区内でも新築で表面利回り８％を超える物件はありました。

しかし現在では、条件にもよりますが、良くて６％台前半、あるいは５％台後半が一つの現実的な水準になっていると感じます。

そのため、多くの投資家がこう考えます。

『今は相場が高い。もう少し待った方がいいのではないか』

しかし、ここで少し視点を変えてみる必要があります。

不動産投資の世界では、相場が上昇するたびに『今は高い』という言葉が聞かれます。

実際、現在相場から見ればはるかに魅力的に思える『東京２３区内・新築・利回り８％以上』という時代にも、当時は『高いから買わない』と答える投資家は決して少なくありませんでした。

なぜなら、そのさらに前には、もっと高い利回りで購入できた時代があったからです。

つまり、投資家は常に過去と比較します。
そして、相場が上昇している局面では、『あの時に買っておけばよかった』という言葉が生まれます。

不動産市場が長期的に上昇してきた局面では、いつの時代にも同じことが繰り返されてきました。

では、相場が下がれば本当に『買い』なのか
ここで、逆のケースを考えてみましょう。

仮に現在の不動産価格の上昇スピードと同じ速度で、今後は相場が右肩下がりになったとします。
そうなれば当然、物件価格は下がります。

２３区内の新築物件でも、表面利回り９％、１０％という水準が現実的になるかもしれません。

おそらく、多くの人がこう考えるでしょう。
『それなら、今すぐ買いたい！！』

しかし、相場が右肩下がりということは、自分が所有する資産の価値も、毎年下がっていく可能性が高いということです。

例えば、１億円の物件を表面利回り９％で購入したとします。
家賃収入から、光熱費、修繕費、税金、金融機関への返済などを差し引き、仮に家賃収入の５０％の年間４５０万円のキャッシュフローが残ったとしましょう。

しかし、不動産価格そのものが毎年それ以上のペースで下落していけばどうでしょうか。
毎年４５０万円のキャッシュフローを得ていたとしても、資産全体では目減りしていくということになります。

そこで『今は相場が下がっているので買わない』という投資家が一定数現れると思います。

つまり、買わない人はいつの時代でも買わない理由を探しているということです。

弊社では、このような相場下落の場面でも、短期的な相場変動を過度に気にする必要はないと考えています。

市場価格が下落したとしても、賃料収入が安定して入り、ローン返済や運営費を差し引いた後にも十分なキャッシュフローが残るのであれば、必ずしも売却する必要はありません。

むしろ、売却しなければ損失は確定しませんし、保有している間も家賃収入は入り続けます。
これが、インカムゲイン型の不動産投資が、株式や短期的なキャピタルゲイン投資とは異なる大きな特徴の一つです。
相場を見て判断を迫られるのではなく、『保有し続ける』という選択肢を持つことができる訳です。

短期売買によってキャピタルゲインを狙うのであれば、相場の方向性は非常に重要です。
そのためには、市場のタイミングを読む必要があります。

しかし、インカムゲインを目的として不動産を購入するのであれば、話は少し変わります。
現在の市場においても、一定の条件を満たす物件であれば、購入後にキャッシュフローを確保することは十分に可能です。

２０２６年現在は『相場が高い』『金利も以前より高い』

それでもキャッシュフローが残るのであれば、その投資は『買い』の条件を満たしていると言えるでしょう。

むしろ、キャッシュフローも出るし、相場も上がっている（含み益がある）しで二重の恩恵がある訳です。

つまり、インカムゲインを目的としているにもかかわらず、『キャッシュフローは出る。しかし、相場が高いから買わない』という考え方は、多少矛盾していると思います。

収益不動産は、多くの人にとって人生で最も大きな買い物の一つです。
数千万円、あるいは１億円を超える借入を行い、数十年単位で資産を保有する。
その決断にストレスや不安を感じるのは当然のことです。

むしろ、不安をまったく感じない方が危険かもしれません。
問題は、その不安にどう向き合うかです。

『相場が高いから買わない』
『金利が高いから買わない』
『景気が悪くなるかもしれないから買わない』

逆に、相場が下がれば下がったで、

『資産価値が下がるから買わない』

このように考えていけば、『買わない理由』はいくらでも見つけることができます。
そして、その結果として現状維持が続きます。

不動産投資を考えていると言うことは、お金持ちになりたい、将来の不安をなくしたい、FIREしたい、子供に資産を残したい等の目標があるはずです。

これらの目標を叶えるためには、現状維持をするための感情的な理由探しから脱却しないといけません。

結論を言うと、『不動産相場は上がり続け、金利も上がっているから不動産投資家にとっては向かい風。しかし、それでも十分投資すべき条件は整っているから買うべき』です。