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正しい売却益(キャピタルゲイン)の狙い方

不動産投資の収益は、保有中の家賃収入(インカムゲイン)の他に、売却時の売却益(キャピタルゲイン)というものがあります。

キャピタルゲインは、簡単にいうと購入時より高く売却した時に出る利益の事です。

 

キャピタルゲイン狙いの投資はインカムゲインを主とした投資と違い、売却時の相場にどうしても左右されてしまうので、投資というより投機的な要素を多く含みます。

 

もし、キャピタルゲイン狙いの投資をするのであれば、やってはいけない事が『この不動産は将来値上がりするだろう』と予測し、購入する事です。

この予測は百戦錬磨の投資家であればある程度の精度で予測できるかもしれませんが、それでも確実ではありません。

一般の投資家が曖昧な情報で、将来的な値上がりを予測するのは非常に困難です。

 

しかし、キャピタルゲイン狙いの不動産投資をしている投資家は残念ながら、ほとんどの方がこの『値上がりするだろう』という予測で物件購入しています。

なかには、売却益どころか、大きな売却損を出してしまっている投資家も少なくありません。

 

このように、キャピタルゲイン狙いの不動産投資は非常に難しいですが、高確率でキャピタルゲインを得る事ができる方法があります。

 

それは最初から相場より安い物件しか買わないという方法です。

 

そんな事は当たり前だろ!と怒られそうですが、全国の何千・何万もの不動産業者や投資家が虎視眈々と物件を探しているので、相場より安く物件を買う事は非常に難しいです。

 

そのなかで、相場より安く買う事ができるのが、『土地から建築する』という方法です。

 

例えば、都内23区の木造の新築建売アパートであれば、利回り6〜7%前後で取引されています。

しかし、同じエリアで土地から建築すると、なんと利回り7.5〜8.5%の物件を建築する事ができます。

 

このような物件を買う事ができれば、高利回りなのでインカムゲインは当然得る事ができますし、相場が6〜7%の物件を7.5〜8.5%で取得するという事はキャピタルゲインも得る事ができます。

 

例えば、利回り8%の物件を総額1億円で土地から建築したとします。

周辺の相場が6.5%だとすると、家賃から逆算するとこの物件の価格の相場は12,300万円です。

 

つまり、竣工した瞬間に2,300万円もの含み益がある状態という事です。

 

このように、土地から建築する不動産投資の場合、相場より安く物件を取得する事ができます。

インカムゲインを得る事ができるし、キャピタルゲインも高確率で得る事ができるので、非常に優れた不動産投資と言えます。

 

 

 

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