Q&A
よくある質問
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お客様に感謝される仕事を目指しています

これまで長きに亘り、プロフェッショナルとして培ってきた知識を活かしながら、どのようなご提案をすればお客様にお喜びいただけるかを考えています。お客様にとっての利益を考慮してアドバイスすることで、確かな信頼関係が生まれます。お客様に損をさせない投資のプランニングを目指しています。

  • 早期退職を目指しています。その為に一棟収益不動産を複数棟買い進めたいと考えています。属性棄損せずに買い進める為には銀行評価の高い高積算の物件を買う必要があるのでしょうか?

    不動産投資初心者の方は『高積算物件=属性棄損しない』と考える方が多いですが、必ずしもそうではありません。

    金融機関によっては、積算評価を全く見ず、収益還元のみで物件評価するところも少なくありません。

    高積算物件を所有しているせいで、収益還元で評価する金融機関から融資を受ける事ができない。という事もありますので、先ずはご自身が取引すべき金融機関がどのような物件が好みかを把握する必要があります。

    高積算でなおかつ利回りも高い物件があればベストですが、残念ながらそのような物件はこの世に存在しないので、資産拡大する為にはどのような物件を購入すれば良いのかを精査する必要があります。

  • 今、一棟もの不動産投資に非常に興味を持っています。空室リスクが怖いので、大学生の需要が見込める大学の近くに単身者用の物件を購入したいのですが、注意点はありますか?

    確かに大学の近くは大学生の安定した需要があるので、空室リスクは低いかもしれません。

    しかし、逆に言うとある一つの需要だけに依存した物件だと、それがなくなった時に大打撃を受けてしまいます。

    実際に大学によっては都心回帰によって、郊外の校舎がなくなっているところもあります。

    これは大学だけではなく、例えば工場などにも当てはまります。

    例えば、私の地元でもある東京都日野市には日野自動車の本社工場があり、約2,300人の雇用がありますが、茨城への移転が決まっております。

    もし、日野自動車に勤務する方の需要のみに依存した物件であれば、今後の入居付に大打撃を受ける事になります。

    一棟もの不動産投資は長期で保有する事が大前提ですので、上記のように一つの需要に依存せず、長期間安定経営ができる物件を購入すべきと弊社では考えております。

     

  • 一棟もの不動産投資をしたいのですが、年収が低くて融資が引けません。簡単に融資を引く事ができる区分マンションに投資しようと考えているのですが、アドバイスお願いします。

    確かに一棟もの不動産投資をするにはある程度高いご属性が必要ですので、なかなか一般の方には購入できないのが現状です。

    しかし、だからといって誰でもできる区分マンション投資をするのは、全くおすすめできません。

    誰でもできる投資=儲からない。と考えていただいて結構です。

    ご年収が低くても、信金や信組・地銀を開拓し、実際に一棟もの収益不動産を購入している方は多く存在します。

    またご自身一人では融資が引けなくても、配偶者や親族の連帯保証をつける事によって融資が降りる事もあります。

    すぐに諦めて安易な投資をせずに、先ずは銀行開拓をする事をおすすめします。

    残念ながら、世の中には楽してお金持ちになる方法は存在しません。

     

     

     

     

  • 一棟不動産投資でFIRE(Financial Independence(経済的自立), Retire Early(早期退職))は可能でしょうか?

    もちろん、可能です。

    実際に弊社のお客様のなかにはすでにFIREされている方も多くいらっしゃいます。

    正しい物件を正しい融資で購入する事ができれば、おおよそ物件価格の2.5〜3.5%前後のキャッシュフローが毎年生まれます。

    わかりやすく言うと、1億円の物件を購入すれば毎年250〜350万円ほど年収が増えるという事です。

    1億円規模の物件を4棟保有する事ができれば、それだけで年収1,000万円を超える事になるので、FIREするには充分な所得かと思います。

    しかし、一部の超高属性の方を除き、この規模まで資産拡大する事は簡単ではありません。

    FIREするには、正しい物件を正しい金融機関で購入する事が必須条件です。

  • 色々な意見を聞きたいのですが、一棟もの不動産投資をしている知り合いがいなくて困っています・・・。

    不動産投資に限らず、何か成功させようとした場合、その最短の道はすでにその道で成功している人の真似をする事です。

    しかし、一棟もの不動産投資はある程度ご年収が高くないと取り組めないので、身近に経験者がいない事が多いです。

    この問題を解決する為に、弊社では先輩投資家との面談の場をセッティングしております。(要予約)

    現場のリアルな意見を聞く事ができるので、書籍やインターネットで得る情報の何十倍も有意義な情報を得る事ができます。

     

     

  • RC造木造、重量鉄骨造・・・どの構造の物件を買えば良いのでしょうか?

    どの構造も一長一短があるので、お客様の投資目標や目的によって変わります。

    例えば、毎月のキャッシュフローを得て、生活を裕福にしたいとお考えの方であれば、よりキャッシュフローが出る木造や重量鉄骨造がおすすめです。

    RC造だと、建築費が非常に高価なうえ、ランニングコストも高いのでどうしてもキャッシュフローが少なくなってしまいます。

    逆に、毎月のキャッシュフローよりも10〜20年ほど保有してから売却益(キャピタルゲイン)を得たいとお考えの方であれば、RC造がおすすめです。

    RC造は耐用年数が47年と長いので、売却時に有利になるからです。

    しかし、キャピタルゲイン狙いの投資は売却時の相場に左右されるので、場合によっては損失を出してしまう事もあります。

    よって、初心者のお客様にはおすすめできません。

    インカムゲイン重視の投資は相場に左右される事なく、毎月安定した収入を得る事ができるので、まずは木造・重量鉄骨造の物件で資産拡大して、リスク許容度に余裕ができてからRC造を検討すると良いかもしれません。

  • 一棟もの不動産投資はどのくらいのキャッシュフローが残るのでしょうか?目安を教えて下さい。

    エリアや融資額、返済期間によって変わりますが、仮にフルローン・返済期間30年の条件だった場合、税引前でおおよそ2.5〜3.5%のキャッシュフローが残る物件が優良な物件と言えます。

    仮に1億円の物件だった場合、年間250〜350万円の利益が出るという事になります。

    3〜4棟購入し、不動産収入だけで年収1,000万円を超えるお客様も数多くいらっしゃいます。

  • 区分マンション投資をしようと思っているのですが、儲かるのでしょうか?

    結論から言うと、ほとんどの区分マンション投資は利益が出ません。

    相場より安く購入する事ができれば話は別ですが、買取業者がひっきりなしに情報を集めているので、一般の方がその業者より早く情報を仕入れる事はよほどのパイプがないと不可能です。

    そして、区分マンション業者がお客様に提示する事業計画書はほとんどの場合、家賃下落リスク、空室リスク、修繕リスク、価格下落リスク等を勘案してません。

    購入前にこういったリスクを勘案し、それでもキャッシュフローが残る優良物件ではないと購入してはいけません。

    生命保険代わりになる。年金代わりになる。といった巧みな営業トークに騙されて購入してしまう方もいらっしゃいますが、リスクがあるものが保険代わりになるとは、かなり矛盾してしまっています。

    稀に好立地のブランド力のある区分マンションを購入し、売却益(キャピタルゲイン)を出す方もいらっしゃいますが、投資というよりは投機なので、よほど資産がある方ではないとおすすめできません。

     

     

  • すでに銀行からの借入が多いのですが、新規で融資を引く事はできるのでしょうか?

    結論から言うと、場合によっては可能です。
    金融機関によっては、すでに他行からの借入があるお客様でも、物件の収支を勘案しちゃんとキャッシュフローが出ていれば融資をしてくれるところも多いです。
    逆にいうと、キャッシュフローが出ない投資をしてしまうと拡大ができなくなってしまう(属性毀損)ので、正しい知識での物件の見極めが重要です。

  • 利回りが低くても、キャピタルゲイン(売却益)が狙える物件が欲しいのですが・・・。

    弊社ではおすすめしません。

    キャピタルゲインが出るかどうかは未来の話であり推測が難しく、それを目的とした購入だと投資というより投機に近くなってしまうからです。

    インカムゲイン(家賃収入)を無視したキャピタルゲイン狙いの投資だと、仮に将来不動産価格が下がった時に売却する事ができず、毎月赤字になってしまいます。

    逆にインカムゲインがしっかりある物件であれば、仮に将来の不動産価格が下がった場合でも持ち続けてキャッシュフローを得る事ができますし、反対に不動産価格が上がれば売却してキャピタルゲインを得る事ができます。

    以上の理由で、キャピタルゲインよりインカムゲインを重視した投資の方が優れていると弊社では考えています。

     

  • 不動産投資するうえで一番大切なのは何ですか?

    初心者の方だと物件の利回りのみで判断し、購入してしまう方が少なくないです。

    物件の利回りと同じくらい大切なのはいかに低い金利で金融機関から融資を受けられるかです。

    物件単独でみると良い物件でも、調達金利が高ければキャッシュフローは少なくなり、良い投資とは言えなくなります。

    取引すべき金融機関はお客様のご属性、居住地、家族構成等で変わりますので、それらを勘案し最も適切な金融機関から融資を受ける事が一番大切だと弊社では考えております。

    インターネット等では知識の限界があるので、お気軽にご相談下さい。

  • 法人名義で購入するのと、個人名義で購入するのはどちらが良いのでしょうか?

    お客様それぞれのご年収、物件の規模、将来の拡大目標等によって個人・法人どちらで購入するべきかは変わってきます。

    しかし、ある程度の物件規模になると、法人での購入の方が税金面等で有利になる事が多いです。

    弊社では法人設立時の司法書士のご紹介、決算時の税理士のご紹介等も行っておりますので、お気軽にご相談下さい。

  • 銀行から借金をするのは怖いのですが・・・。

    毎月の金融機関への返済は、家賃収入から返済していきます。

    大きな借入にもかかわらず毎月の収入が少ない物件(低利回り)だと、空室や家賃下落があった際に赤字になってしまう可能性がありますが、弊社では仮に家賃下落や空室等で収入が大幅に下落してしまった場合でも黒字の水準の物件のみ取り扱っておりますので、返済が滞る可能性は限りなく低いです。

    事実ベースで、弊社では毎月決済させていただいておりますが、これまでに赤字になった物件は一棟もなく、すべての物件で潤沢にキャッシュフローが出ております。

  • サラリーマンとして勤務しながら不動産投資は可能でしょうか?

    可能です。
    不動産経営となると、ご自身で入居者のクレーム対応や物件の清掃をするイメージを持たれる方もいらっしゃいますが、実際にはそのような業務は管理会社に委託する事になるので、本業がある方でも不動産投資する事ができます。

  • どのようなお客様がいらっしゃいますか?

    年収1,000万前後~5,000万のサラリーマン、経営者、士業のお客様が弊社では多いです。

  • なにもわからないんですが・・・

    不動産投資はお客様のご年収、居住地、お勤め先、ご家族構成や将来の目標によって購入すべき物件が変わります。

    これは日々現場で変化しているので、インターネットや書籍では正しい情報を収集できません。

    何も分からない方でも、購入からお引き渡し、その後の入居付や経営まですべて正確にお手伝いさせていただきます。

  • 不動産投資の融資は今でも出ているのですか?

    数年前の不動産投資バブル時と比べるとだいぶ融資の引き締めが行われておりますが、正しい物件を正しい金融機関に持ち込む事でまだまだ融資は出ております。
    事実ベースで、弊社では毎月契約・決済させていただいており、すべての物件で潤沢なキャッシュフローが出ております。

コンサルタントとして、様々な不動産に関する情報を収集し、適切な形でお客様にお伝えしています。仲介の案件をご依頼されるケースもありますが、真摯にお話をお伺いした結果、案件がお客様に利益をもたらさないと判断した場合には、仲介をお断りするケースがあります。プロフェッショナルとして着実に儲けを出すことよりも、お客様に笑顔をお届けすることを意識し、どのようなサービスがお客様にとってよりメリットがあるかということを熟慮いたします。

実績のあるプロフェッショナルに相談して良かったとお喜びいただけるように尽力しています。