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サブリース契約はきちんと契約内容を確認すること

サブリース契約をする場合、管理会社によって契約内容が異なりますので、注意が必要です。

契約時に注意する箇所はおもに以下の通りです。

 

・保証家賃は適正か

・AD・原状回復費等の負担割合

・保証家賃の見直し期間や条件

・免責期間

・解約時の条件

・長く付き合える会社か

 


・保証家賃は適正か

 

まず、保証家賃が適正な金額か判断しましょう。

保証家賃の相場は、家賃相場の80〜90%です。

周辺の家賃相場は、周辺の管理会社へのヒアリングやHOME'S、SUUMOなどのポータルサイトでも調べることができます。

複数の管理会社に家賃査定書を依頼すれば最も精度の高い家賃相場を知ることができます。

 

保証家賃は80〜90%が相場ですが、低ければダメ、高ければ良いと考えてしまうのは早合点です。

仮に保証家賃が高くても、後述するAD・原状回復工事の負担割合や保証家賃の見直し期間などの条件が悪ければ、オーナーにとって不利になってしまいます。

 

 

・AD・原状回復費等の負担割合

ADや原状回復費は管理会社が負担することが多いと前回書きましたが、必ずしもすべての契約でそうなっているとは限りません。

必ず契約前にどの費用はどちらの負担なのか、きちんと確認しておきましょう。

契約後に、認識不足で想定外の費用が発生することがないように気をつけなければいけません。

 

・保証家賃の見直し期間や条件

保証家賃の見直し期間は契約書に記載があるので、必ず確認しましょう。

一般的には2年が多いですが、この期間は長ければ長いほどオーナーは安定した家賃収入を得ることができます。

 

また、見直し家賃の下限が決められているかも確認しましょう。

下限が決められていれば、それ以上に家賃が下げることはないので、長期的なシミュレーションをしやすくなります。

なかには、契約当初はオーナーに見栄えの良い高い保証家賃を提示し、見直しの際には大きく保証家賃を下げるような会社もあるので注意が必要です。

 

 

・免責期間

竣工後や退去後の免責期間が長ければオーナーにとって不利益になります。

必ず契約前に免責期間を確認しましょう。

免責期間はエリアの特性もあるので、一概に0ヶ月以上はダメということではありませんが、必要以上に長くないかの確認は必須です。

免責期間をきちんと理解していれば、一度の退去でどの程度の損失を負うのかを事前にシミュレーションすることができます。

 

 

・解約時の条件

サブリース契約は管理会社が借主になります。

借地借家法では、貸主より借主が有利になる場面が多いです。

その為、一度契約してしまうとなかなか貸主側から解約できません。

 

どのような時に解約できるのか、解約は何ヶ月前に申し出れば良いか、もし解約した場合にペナルティ等は発生するのか、など詳細を確認しておきましょう。

 

・長く付き合える会社か

そして、最も大切なことが、その会社(担当)と長く付き合えるか、という点です。

不動産会社への就職は敷居が低く、なかには誠実さに欠けた営業マンも多く存在します。

実際に会社に出向くことで、社内の雰囲気や仕事ぶりを肌感覚で感じることができます。

やはり、いい加減な会社は、社内にそのような空気感が漂っているものです。

必ず、会社に実際に出向くように心がけましょう。

 

 

『かぼちゃの馬車』の一件から、サブリースと聞くと良くないイメージを持つ方が多くなったと思います。

しかし、契約次第では、一般管理解約よりさらに安定した家賃収入を得ることができるので、消して悪い契約ではありません。

 

上記のポイントをきちんと調べて、良い会社と契約するようにしましょう!

 

 

 

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