売却益（キャピタルゲイン）の正しい狙い方 | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

不動産投資と一口に言っても、大きく分けて二種類あります。

それは、売却益（キャピタルゲイン）を狙う投資と家賃収入（インカムゲイン）を狙う投資です。

弊社では、家賃収入を目的とした投資を推奨しており、売却益を狙う投資は推奨しておりません。

なぜなら、家賃収入は将来の相場や情勢に左右されることなく安定して得ることができますが、売却益が出るかどうかは将来の相場や情勢に左右されるので、投資というよりも投機性が高いからです。

どれだけ経験豊富な投資家でも、将来の相場を読むことは非常に難しいですし、予想が外れれば大きく損失を出してしまうこともあります。

なかには、うまく上昇相場に乗り、ラッキーで売却益を得ることができる投資家もいます。

家賃収入に比べて、売却益の方が大きく利益を出すことができるので、一発で億り人になることも珍しくありません。

しかし、これはあくまで幸運なだけ。

『このエリアは需要が高まっているので、将来値上がりするだろう』

『直近数年、時価が右肩上がりだから、この傾向はまだ続くだろう』

このような予測、もはや『予測』というより『楽観』を元に、金融資産や属性が限られているサラリーマン投資家がリスク許容度を大きく超える何千万円、何億円もする不動産へ投資することはリスクが高すぎます。

しかし、同じ売却益狙いの不動産投資でも、再現性が高い方法があります。

それは『相場より安く不動産を取得する』ことです。

そんなことは当たり前じゃないか！と怒られてしまいそうですが、実は頭で分かっていてもこれを実践している投資家はほとんどいません。

相場より安く不動産を取得することは、我々プロの業者でも容易ではないので、本業があるサラリーマン投資家にはほぼ不可能でしょう。

それにも関わらず、無理に売却益を狙うので、結局ほとんどの方が先ほどの『楽観』を元に不動産を購入しています。

繰り返しになりますが、それは不動産投資ではなく、不動産『投機』です。

それでは、どのようにして相場より安く不動産を取得するのかというと、それは『土地からアパート・マンションを建築すること』で可能です。

新築建売アパートの場合、物件価格に売主の利益が大幅にのっています。

しかし、建築条件付き売地を購入し、自身で建築することでこの売主の利益をカットすることができるので、高利回りになる訳です。

実際の弊社の事例を元にご説明させていただきます。

例えば、直近で竣工引渡しを終えた下記のような物件があります。

・千葉県船橋市前原西

・JR総武線『津田沼』徒歩６分

・新築（建築条件付き売地）

・総額１０，７５０万円

・年間家賃収入　８６２万円

・利回り８％

建築条件付き売地として購入し、オーナー自身が施主としてアパートを建築することで好立地の新築アパートで、８％という高利回りを実現することができました。

しかし、同じエリアの新築建売アパートであれば、直近の成約事例や相場を調べると、おおよそ７％前後の利回りで取引されています。

この物件の家賃収入から逆算すると、利回り７％になる価格は約１２，３００万円です。

つまり、約１２，３００万円（利回り７％）が相場の物件を１０，７５０万円（利回り８％）で取得したということになり、取得したと同時に１，５５０万円もの含み益を抱えていることになります。

（12,300万円ー10,750万円＝1,550万円）

これが正しい売却益の狙い方です。

実際には、すぐに売却すると金融機関への心証が悪くなってしまうので即売却する方はごく少数ですが、取得と同時に含み益を抱えているということは精神的に安心でしょう。