《自社保有⑦》飯能物件のその後・・・ | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

すみません。

最近新事業を始めて、その準備と本業のB･Effect Assetの仕事であまりにもバタバタしていて、コラムの更新をサボっておりました。

このコラムは、不動産屋の私が忖度なく書いていて、実は多くの方に見ていただいております。

『どんな本を読むより勉強になります！』

と言っていただくことも多いので、ほとんど集客効果はないのですが、私（遠藤）の自己満足で不定期で更新しております！

（稚拙な文章を見ていただければ分かるのですが、今流行りのAIは使っておりません）

さて、本題ですが、昨年竣工した弊社保有の飯能物件のその後です。

前のコラムを読んでいない方は、下記から遡って読んでいただければ幸いです。

リンクを貼り付ける機能がないので、URLをコピペしていただく必要があるのですが、お手隙で読んでいただきたいです。

《自社保有⑥》無事に竣工しました！

https://b-effect-asset.jp/news/20251017135803/

簡単に経緯をまとめると・・・

埼玉県飯能市の物件を仕入れる。

↓

高利回りで販売するも『飯能で入居あるの？』とお客様に言われる。

↓

ちゃんと稼働するということを自分が保有することで証明したい。

↓

契約から着工、上棟、竣工等のコラムを都度更新。

という流れで、コラムを6回に渡って更新しておりました。

最後の更新は竣工時（2025年10月）なので、7ヶ月経った現在の状況をお話ししたいと思います！

結論から言うと、おかげさまで満室経営しております！

私からすると、当たり前の結果なのですが、飯能＝埼玉の端っこというイメージを持つ投資家様が多くて、当時はあまり購入申込が入りませんでした。

結果、『ちゃんと稼働するということを自分が保有することで証明したい。』という目標を達成したことになります。

しかし、ざっくばらんにお伝えすると、竣工後すぐに満室になった訳ではなく、実は6ヶ月ほどかかりました。

実はこれも想定内なのですが、この物件は駿河台大学の学生をターゲットにしているので、10月の閑散期竣工だとどうしても賃貸需要が低い訳です。

無事に2〜3月の合格発表と同時に満室になりました。

学生は頻繁には引越ししませんから、おそらくほとんどの方が卒業まで入居してくれると思いますし、退去したとしても次の新入学生の需要があるので、ずっと需要があると思います。

今回の物件のように閑散期竣工だとしばらくは空室を覚悟しないといけないというデメリットもありますが、この辺りは大学の近くの物件の大きなメリットですね。

飯能は土地相場が安いので、当然利回りは高くなります。

今回の物件は販売時は利回り8%で販売していました。

都内と同じような物件を建てようと思えば、おそらく利回り5〜6%くらいになるのかなと思います。

2〜3%も違う訳ですね。

物件価格が1億円なら毎年のキャッシュフローが200〜300万円も違うことになります。

都内だと、賃貸需要が強いという点の他に売却しやすいというメリットがあると言われております。

私は、この考えには以前から疑問を持っているのですが、まず埼玉の端っこの飯能ですら、このように賃貸需要があるので『都内が強い！』というのは、過大評価かな？と思っております。

実際に、近年一都三県全体で家賃相場が上昇しています。決して都内だけではありません。

売却しやすいという点に関しても、確かに都内限定で探しているという投資家は少なからずいるので、売却のしやすさにつながるかもしれません。

金融機関も多く、資金調達先も多いですし。

しかし、そもそも高利回りで取得できれば、売却する必要は全くないので、売却のしやすさはあまり重要な要素ではないかと思います。

その反面、低利回りで取得した場合は、どうしてもインカムゲインよりキャピタルゲイン狙いの投資になりますので、売却のしやすさというのは重要になります。

つまり、売却しやすいかどうかという点は過剰に気にせず、都内や一等地等の低利回り物件を購入する場合に気にすればいいと思いますね。

『賃貸需要が高い（？）』と『売却しやすい』という2点のメリットが、毎年200〜300万円の収入を捨ててでも取りに行く価値があるかと言うと、私は全くないと思いますが、皆様はどうでしょうか？

（キャッシュフローを捨てるということは、収益還元法の評価が低い物件を購入するということにもなりますので、属性毀損の要因にもなります）

実際、飯能物件に関しては、『埼玉の端っこ』というイメージがあるので、売却のしづらさは多少あると思いますが、私は全く気にしてません。

そもそも、毎月サラリーマンの月収並に稼いでくれるので、売却しようという気持ちが1mmもないからです。

仮に相場より高く売却できて、大きく利益確定できるとしても売らないです。

数年経って、十分にキャッシュフローを得た後に相場が良ければ売るし、悪ければ保有してさらにキャッシュフローを得続けようと思います。

世の中には色々な投資があり、弊社では投機的なキャピタルゲインを狙うのではなく、堅実なインカムゲインを狙いましょうという考えなのですが、自分で自分の物件を保有してみて、『やはり俺の考えは正しかったぞ！』と自信になりました。

今後も良い物件をバンバン作っていきますので楽しみにしてくださいね！

コラムも不定期で更新してまいりますので、よろしくお願いいたします！