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新築=家賃下落率が高いは間違い!

不動産投資初心者の方の中には『新築は家賃の下落率が高い』と認識している方がいらっしゃいますが、結論から言うとこれは間違いです。

 

家賃設定はおもに以下の3点で決まります。

 

・広さ(㎡数)

・立地(駅距離など)

・需給バランス

 

『広さ』は広ければ広いほど、家賃は高くなります。

『立地』は駅から近ければ近いほど高くなります。(交通手段が車がメインのエリアを除く)

しかし、どんなに間取りや立地が良くても、そもそもそのエリアに賃貸需要がなければ家賃は低くなりますし、賃貸需要が高くても供給過多(物件数が多すぎる)になっていれば周辺物件との差別化が必要になり、家賃を下げざるを得ない場合もあります。

 

おもに上記3点で家賃設定が決まるので、『新築か、新築じゃないか』という点は本来家賃設定に加味すべきではありません。

 

しかし、入居者のなかには『絶対に新築じゃないと嫌だ』という方が一定数いることも事実です。

このような方は多少相場より家賃が高くても新築にこだわります。

 

このような需要をターゲットにし、相場より数千円から1万円ほど家賃を高くしているのが『新築プレミアム家賃』です。

家賃が高くても一定数の新築にこだわる需要があれば、入居が決まってしまうものです。

 

しかし、最初の入居者が退去すると、次の入居者にとっては『新築未入居』ではなくなるので、家賃が大きく下がる訳です。

このように『新築プレミアム家賃』は家賃下落率が高くなります。

 

しかし、当然ながら『新築=新築プレミアム家賃』ではありません。

相場より数千円から1万円ほど高い新築プレミアム家賃を設定するかしないかは、オーナーの判断になります。

 

不動産投資初心者の方は、『すべての新築は新築プレミアム家賃で家賃設定している』という勘違いをしてしまっているので、冒頭の『新築は家賃の下落率が高い』という間違った認識に繋がっている訳ですね。

 

ちなみに、新築プレミアム家賃が絶対に悪い訳ではありません。

例えば、相場通りの家賃でも十分利回りが高い物件を、新築当初だけ新築プレミアム家賃で募集することで新築当初のキャッシュフローを最大化することができます。

その後、新築プレミアム家賃で入居した方が退去し大きく家賃下落したとしても、その相場通りの家賃でも高利回りなのであれば全く問題ありません。

 

反対に、新築プレミアム家賃が設定された物件を『相場通りの家賃設定の物件』と勘違いしてしまうと、退去が出た時に想定の利回りを得ることができなくなります。

 

家賃相場を把握できる投資家は新築プレミアム家賃の恩恵を受けることができますが、把握できない投資家は新築プレミアム家賃に泣かされることになります。

 

つまり、不動産業者が提示した家賃設定を鵜呑みにすることなく、自身できちん精査しないといけないということです。

管理会社が作成したきちんとした家賃査定書がない物件は、不動産業者が独自に新築プレミアム家賃を設定している可能性があるので要注意です。

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