家賃ヒアリングの際の注意点 | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

土地からの新築の場合、近隣の家賃相場を基に想定利回りを算出します。

すでに入居があり利回りが確定している中古物件と違い、近隣相場から利回りを想定しているので、そもそも最初の家賃査定を間違ってしまうと想定していたキャッシュフローを得ることができなくなってしまいます。

よって、新築物件を検討する際に投資家が最初にやることは『家賃査定が近隣相場と乖離していないか』を調べることです。

近隣相場はホームズやSUUMOなどのポータルサイトでも大まかには調べることができますが、最も精度が高いのは管理会社にヒアリングすることです。

会社の規模にもよりますが、何千戸〜何万戸と管理を委託されている管理会社であれば十分なデータが揃っているので、そのような会社にヒアリングすることで精度の高い家賃相場を知ることができます。

しかし、ここで注意しないといけないことは『必ずしも絶対ではない』ということです。

管理会社といっても、日本全国の不動産管理のプロではありません。

つまり、得意なエリアもあれば不得意なエリアもあるということです。

得意なエリアであれば家賃相場と同等かそれ以上の査定をする会社でも、不得意なエリアであれば家賃相場以下の査定をすることは少なくありません。

管理会社によって一部屋あたり数千円のずれは当たり前、場合によっては１万円以上もずれることもあります。

また『地元の管理会社だから得意なエリアだろう』と思うことは安易な考えと言えるでしょう。

管理会社と言っても、自社で入居付けをしない（できない）会社はたくさん存在します。

そのような会社はオーナーから委託された物件をとりあえずレインズやポータルサイトに掲載しておき、他社が決めてくれるのをひたすら待つという手法をとります。

このような場合、どのくらいの家賃であれば入居がつくかを正確に把握していないので、とにかく安めに家賃設定しておき、他社に決めてもらうという方法を取りがちです。

つまり、『地元なのに客付が弱く、家賃査定が相場より低い』という会社になります。

『地元の管理会社だから得意なエリアだろう』と盲信してしまうと、本来得るはずの家賃収入を得ることができず、大きな機会損失をしてしまうことになります。

その他にも、会社としての性格の違いももちろんあります。

例えば、強気な家賃設定でもゴリゴリの営業力で満室にしてくれる会社もあれば、あえて安めの家賃設定をしておき、その代わりになるべく退去が出ないように努める会社もあります。

このように管理会社と一口にいっても様々な会社が存在する訳です。

実際、なかなか入居が決まらない物件でも、管理会社を変えたら２〜３ヶ月程度で満室になったというケースはたくさんあります。

これを読んでいる方はまずは『管理会社もピンキリ』という認識を持ちましょう。

つまり『家賃査定が近隣相場と乖離していないか』を調べる際にたった一社にヒアリングしただけでは確かな情報ではない訳です。

最低でも３〜４社、可能であればそれ以上の管理会社にヒアリングするようにしましょう。

ヒアリングなんて電話１本で済みますから、一社あたり５分かかったとして１５分〜２０分程度で終わる訳です。

その２０分を蔑ろにしてしまうと、物件の良し悪しを正しく判断することはできません。