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リスクの大小と物件価格の大小は関係ない。

不動産投資初心者の方と面談をすると、『高グロス(高価格帯)の物件はリスクが高いので、まずはリスクの小さな低グロスの物件を買おうと思います』という意見をいただくことがあります。

 

確かに、1億円を超える一棟ものと1,000万円台から購入できる区分マンションなどを比較すると、その金額のインパクトから高グロスの物件は初心者には敷居が高いように思えるかもしれません。

しかし、結論からいうとリスクの大小に物件の価格帯はほとんど関係ありません。

 

高グロスの物件はリスクが高いと考える人は、まず投資家としての考え方が間違っています。

このような方は、『何かあった時に1,000万円の借入であればなんとかできるけど、1億円の借入をしてしまうと何もできない。だから、高グロスの物件はリスクが高い』と考えています。

つまり、『1,000万円の借入であれば、もし空室になった時でも自分の給与で返済できるけど、1億円の返済はできない。だから、高グロスの物件はリスクが高い』という考え方です。

あなたはこのような考え方をしていないでしょうか?

 

この考え方が100%間違っている訳ではないですが、物件のリスクを判断するうえで正しい考え方は『家賃で返済できず、手出しが必要なほどの稼働率になるリスクがどの程度あるか。そして、もしそうなった時に売却することができるのか』という考え方です。

つまり、『家賃の妥当性、賃貸需要、家賃下落を考慮した長期シミュレーションの結果、家賃で返済できなくなる可能性がどの程度あるのか。そして、もし手出しが必要になった時に早期売却できる価格と取得金額は乖離していないか』という考え方です。

 

前者のように『万が一、空室になった時に手出しで返済できるか否か』という考え方をすると、確かに高グロスの物件の方がリスクが高いという結論がでます。しかし、そもそも前者の考え方は不動産投資において不要な考え方です。

下記で理由を説明します。

 

正しく物件のリスクを判断するうえでは、まずは後者のように『長期的に安定したキャッシュフローを得ることができるか否か』を判断します。

そして、その次に『シミュレーションが外れた場合に希望の金額で売却することできるか否か』の判断、最後に前者のような『万が一、空室になった時に手出しで返済できるか否か』という考え方が正しい順番です。

 

しかし、実際には後者の考え方をしたうえで赤字になる可能性が高いと判断した場合は投資すべきではありません。

つまり、前者の考え方に行き着く前に、『投資すべきではない』という結論が出ているので、前者の考え方は不要という訳です。

 

家賃の妥当性、賃貸需要、家賃下落率と物件の金額の大小は全く関係ないので、金額の大小とリスクの大小は関係ないということになります。

しかし、必ず購入前のシミュレーション通りにいくとは限らないので、当然少なからず手出しが発生してしまうリスクはどの物件にもあります。

その際も、前者のように『赤字状態で保有し続けても返済できるか』という選択は間違っていて、『早期的に売却できるか』という後者の考え方が正しいです。

 

つまり、取得金額と物件相場が乖離していないかを把握することが重要になります。

例えば、1,000万円の物件でも相場が500万円であればリスクが大きいですし、1億円の物件でも相場が1.5億円であればリスクは低いということになります。

反対に、1,000万円の物件でも相場が1,500万円であれば、リスクが少ないですし、1億円の物件でも相場が5,000万円であればリスクは高くなります。

 

つまり、保有期間中にキャッシュフローを得ることができるか否か、売却することはできるか否か、どちらの考え方も金額の大小は関係ないということになります。

 

『低グロスであればなんとなく買いやすいし、このくらいから始めてみようかな?』

この考え方は全く論理的ではなく、ただの感情論です。

 

不動産投資で成功する為には、すべてを論理的に考えるようにしましょう。

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