見せかけの利回りに騙されないように！ | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

不動産投資で安定したキャッシュフローを得るためには、高利回りの物件を購入することが大前提です。

しかし、表面上では高利回りに見えても、それが必ずしも良い物件とは限りません。

なぜなら、利回りはいくらでも高く見せることが出来てしまうからです。

『高利回りだと思ったら、実は全然違った！』というケースはよくあります。

不動産業者から物件を紹介された時は、以下の点を契約前に必ず確認しましょう。

《地盤改良費、外構費、設計費、劣化対策等級取得費、水道加入金など契約後に別途費用が発生しないか》

高利回りだと思ったら、実は全然違った！というケースで最も多いのがこのケースです。

利回りは家賃収入を物件取得費で割ることで算出しますが、当然この物件取得費のなかに地盤改良費や外構費などすべての費用を含めるべきです。

しかし、不動産業者のなかにはこういった費用を別途にすることで物件概要書上では利回りが高く見えるように紹介する悪い業者も存在します。

契約後に多額の費用を請求されて、総支払額で考えると高利回りではなくなってしまった。というケースは非常に多いです。

契約書に捺印する前に、何が含まれていて何が含まれていないのか、必ず確認するべきですし、可能な限り契約書に記載した方が良いでしょう。

《一部屋あたりの広さが極端に狭くないか》

賃料単価は部屋が狭くなればなるほど高くなります。

ちなみに、賃料単価とは家賃を貸室面積で割って算出した1㎡または1坪あたりの単価のことです。

一部屋が１０〜１６㎡ほどの狭小間取りの物件をしばしば見かけますが、このような狭小間取りでは賃料単価が高くなるので利回りも上がるに決まっています。

しかし、実際にはこのような物件は家賃下落率や空室率が高く、安定したキャッシュフローを生むことはできません。

（賃貸需要が高い都心の超一等地は例外です）

不動産投資の基本は長期間保有し、家賃収入を得続けることです。

購入時の表面上は高利回りでも、それが長く続かなければ意味がありません。

ここ数年では、上記の理由から狭小間取りの物件には融資しない金融機関も増えてきました。

融資が出づらいということは、売却しづらいということに繋がります。

長期保有、出口戦略の両面で狭小間取りは投資には適しません。

《駅から離れすぎていないか》

賃貸需要を大きく左右する要因は、駅からの距離です。

基本的には、駅から近ければ近いほど賃貸需要は高くなり、離れれば離れるほど低くなります。

一つの目安が最寄駅から徒歩１０分以内です。

これはホームズやSUUMOなどで検索する際に徒歩１０分以内で検索する入居者が多いので、１０分以内が目安となります。

ちなみに、検索の土台に乗るかどうかの話なので、１０分と１１分では大きな差がありますが、９分と１０分や８分と９分では大きな差はありません。

（エリアによっては、駅からの距離よりも商業施設や学区などが優先される場合もあります）

駅から離れれば離れるほど、土地の相場は下がりますので利回りは高くなります。

しかし、賃貸需要が低く、安定した経営ができなければ投資対象としては不適格です。

《建築費は不自然に安価ではないか》

ウッドショック・ウクライナショックの影響で木材価格は上昇し、２０２３年８月現在は上昇は落ち着きましたが、以前高止まりしている状況です。

原材料の相場が上がっているので、以前と変わらない建築費というのはありえません。

それにも関わらず、以前と変わらない建築費で見積もりを出す建築会社が存在しますが、『安い！』と飛びついてはいけません。

安いには安いなりの理由があるはずです。

冒頭で書いた契約後に別途費用が発生するケースもありますし、家族経営や個人経営など小規模の会社で薄利経営している可能性もあります。

小規模すぎる会社は、財務状況が安定せず、建築遅れや停止、最悪の場合は建築途中で倒産してしまうというケースもあります。

また、なかには悪意を持って計画倒産する会社も存在します。

安価で建築請負契約を締結し、着工金を受け取ってから計画倒産するというケースです。

大勢の人から着工金だけを受け取って、計画倒産をする。

そして、また別の会社を立ち上げて同じことを繰り返す。

このような反社会的な会社は残念ながら存在します。

はっきり言って完全に詐欺ですが、詐欺罪は立証することが非常に難しく、ほとんどの場合泣き寝入りするしかありません。

しかし、だからといって大手ハウスメーカーだと建築単価が高く、利回りを出すことができません。

よって、土地からの新築の場合、実績は十分にあるけども建築単価は決して高くない建築会社を選ぶことが正解の一つです。

《想定家賃が新築プレミアム家賃など、強気な想定をしていないか》

土地からの新築の場合、まだ入居していない状態から家賃を想定し利回りを算出することになります。

家賃設定は当然需要がある金額、要は相場通りの金額を設定するべきです。

しかし、相場からかけ離れた家賃設定をしている物件をたびたび見かけます。

相場より高い家賃設定をもとに利回りを算出しているので、当然表面上の利回りは高く見えますが実際にその家賃で入居がないと意味がありません。

家賃相場は、その道のプロである不動産管理会社に見積もりを作成してもらうことが一番正確です。

管理会社によっても、得意なエリア・不得意なエリアがあるので、一社ではなく複数の管理会社に見積もりを作成してもらった方が良いでしょう。

上記のように、高利回りに見える物件でも実は大きなリスクを抱えていたり、見せかけだけの利回りの物件は少なくありません。

不動産投資は利回りだけにとらわれずに、総合的に判断することが重要です。

高利回りだからといって飛び付かずに、きちんと精査するようにしましょう。