築古物件を長期融資で購入は危険！ | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

不動産投資は出口戦略がとても重要です。

しかし、長期保有を前提としている不動産投資は売却時の相場が読めないのも事実。１年後であれば相場が大きく変動することはないですが、１０年２０年後だと分かりません。

つまり、出口戦略がとても重要にもかかわらず、購入時に売却時の価格が想定しづらいということになります。

これは不動産投資の主なリスクのうちの一つです。

このリスクを解消するには、たった一つ『インカムゲインを出し続けること』です。

『インカムゲインを出すこと』ではありません。『出し続けること』です。

総務省統計局の調査によると、家賃下落率はエリアや間取りによって差異はありますがおおよそ▲１％前後です。

つまり、購入時のインカムゲインはゆるやかに下落していきます。

さらに築年数が経過すると入居率も下落していくので、これらを加味すると新築木造・利回り７．５％の物件を金利１％・フルローン・返済期間３０年で購入すると３０年後にはキャッシュフローはほぼトントンになります。（詳細な計算は煩雑になるので省略します）

不動産は保有するだけで見えないリスクが発生します。（家賃滞納リスク、修繕リスクや予測できないトラブルなど）

こういった目に見えないリスクを加味すると、インカムゲインをうまない不動産は手放した方が良いという判断になります。

こういった場面で新築物件は非常に強いです。

なぜなら、３０年後には借入は完済しているのでいくらで売っても良いからです。

それまでのインカムゲインが十分にプラスですし、残債がないので土地値で売却してもそのまま売却価格すべてが利益になります。

つまり、『いつでも売れるし、売っても売らなくてもどっちでも良い』という状態になります。

売り急いでいる訳ではないので価格も強気で設定できますし、仮にその時の相場が大きく下落していても全体的な収支がマイナスになることはありません。

このようにインカムゲインを出し続ける物件であれば、出口戦略に神経質になることはありません。

反対に築古物件の場合はどうでしょうか。

仮に築３０年木造、利回り１０％の物件を金利４％、フルローン、返済期間３０年で購入したとします。

これを新築と同じ家賃下落率１％で想定していいかと聞かれると、私個人の意見はNOです。

はたして、築４０年や築５０年の物件に住みたいという人はどれほどいるでしょうか。

それに見合った家賃だとしてもです。

私個人の意見ですが、家賃がいくら安いからといってあまりにも築古の物件に住みたいとは思いません。

例えば、町を歩いていて『このアパート、人住んでるのかな？』と思うようなボロボロのアパートを見たことはありませんか？

そのアパートの家賃がとても安かったとして、そこに住みたいと思うでしょうか。

よって、当然空室率は高くなると私は考えます。

そして、入居を維持する為には内装のリノベーションや大規模修繕が必要となってきます。

当然、多額の費用が必要になるので損益分岐点は新築の３０年より短くなるでしょう。

仮に購入から１５年でその損益分岐点がきたとすると、残債はまだまだ残っています。

残債を完済する為には、それ以上の金額で売らないといけません。

早く売却しないと、損益はマイナスになっていき、それまでに積み上げたインカムゲインを食い潰していくことになります。

つまり、新築のような『売っても売らなくてもどっちでも良い』という状況ではなく、『残債以上の金額でいつまでに売らないといけない』という状況になる訳です。

仮にその時の相場が下落していたら、想定した金額では売れずに損切りになってしまう可能性も十分にあります。

もし、損切りするだけの資金が手元になかったら？・・・その場合、本業の給与から返済していくことになります。

本業の給与に余裕がある方であればなんとか乗り切れるかもしれませんが、余裕がない場合は自己破産するしかありません。

実際にかぼちゃの馬車事件や、築古物件を高金利で購入した方で自己破産してしまった方は何人もいます。

これが築古物件を長期融資で購入する怖さです。

弊社が新築物件を低金利で購入することを推奨している理由は、このような売却時の強さも大きな理由のうちの一つです。

補足ですが、築古物件のすべてがダメという訳ではありません。

例えば、返済期間が１０年や１５年と短期間だったり、現金で購入する分には問題ないと思います。

簡単に言うと、『損益分岐点時に残債が残っている』という状況を避けるべきということです。