不動産・建築価格高騰の今どう動くべきか？ | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

不動産価格が高くなりましたね。

本当に高くなりました。

ほんの数年前は一都三県で新築木造８％以上は当たり前、弊社の物件でも東京２３区の新築S造で７．５％や、埼玉県の新築木造で９．５％なんていう今では信じられない利回りの物件を普通に販売してました。

特に印象に残っているのが他社様の物件なのですが、JR池袋徒歩１０分の新築木造が利回り７．５％ほどで販売されていて、なんとその物件は当時何ヶ月も売れ残っていました。

今の相場で考えるとありえない利回りですが、それでも売れ残っていたんです。

この頃と比べると、今は土地相場がとにかく上がっていて、東京２３区はもちろん、それに追従する形で千葉県、埼玉県、神奈川県も上がっています。

土地相場は上がっていますが、それでも需要はいくらでもあるのでどんどん売れている状況です。

弊社で仕入れた物件も次々と購入申込が入っています。

今は完全に需要に供給が追いついていない状況なので、この上昇傾向はしばらく続くかと思います。

というより、私がこの業界に入った１０年以上前からずっと上がり続けているので、不動産価格が下がるというイメージが出来ないです。

建築費もどんどん上がっています。

ウッドショックやロシア・ウクライナショックの影響で大きく上がった建築費はその後下がることはなく、半導体不足、職人不足などの影響でさらに上がりました。

そして、省エネ法の改正でさらに上がることが現時点（２０２５年３月）で確定しています。

土地相場と建築費の上昇で、ほんの数年前は新築木造アパートで８〜９％で販売していた弊社の物件も、最近では７〜８％と１％近く下がってしまいました。

（実は家賃相場も上昇傾向にあるので、これは投資家のみなさんにとっては嬉しい誤算なのではないでしょうか）

ここまでお話しすると、一定数いらっしゃるのが『今は昔と比べて高いから買うべきではない』という意見です。

果たして本当にそうでしょうか。

私はこの意見は全く論理的ではないと思いますし、その証拠にこんなに高くなった今でも自社保有物件を購入してます。

まず、『今は昔と比べて高いから買うべきではない』という意見は１０年以上前から何度も聞いています。

今考えるととんでもなく安かったのですが、それでも高すぎるという方は一定数いらっしゃいました。

そもそも、今と過去を比べるのはナンセンスです。

なぜなら、過去の安い時に買った人が現在すごく儲かっているのは一つの事実ですが、それでは今買う人は損をするかというとそうではないからです。

不動産投資は誰かが勝てば、その分誰かが負けるポーカーのようなゼロサムゲームではないということです。

厳密にいうと、売却益を目的とした短期売買の不動産投資は高く買えば売却時には損失がでるかもしれないし、安く買うことができれば売却益を得ることができるかもしれない、つまり買手と売手の間でゼロサムゲームに似たような現象が起こるかもしれません。

このようなゼロサムゲームに参加するのであれば、確かに今は高いかもしれませんね。

今後も上がっていく可能性は高いですが、あくまで憶測の話なのでどうなるかは分かりません。

この場合、『儲かった！』や『失敗した・・』は所詮結果論でしかないということです。

しかし、そもそも弊社では何度も口が酸っぱくなるほど申しておりますが、そのような投資はもはや投資ではなく、運任せの投機と同義なのでおすすめしておりません。

資産が何十億もある方が、リスクを承知で資産を短期間で増やすにはこの短期売買はいいかもしれません。

しかし、ほとんどの方はそこまでのリスクは取れないし、取るべきではないです。

弊社がおすすめしている、堅実な家賃収入を目的とした投資をするのであれば、今の不動産・建築価格でも十分にキャッシュフローを得ることができます。

確かにひと昔前の安い時代に買った人ほどではないですが、今からでも利益は十分に出ます。

つまり、家賃収入を目的とした長期保有の投資はゼロサムゲームではなく、プラスサムゲームということです。

プラスサムゲームに参加するのであれば、そのゲームが本当にプラスサムゲームなのかを判断する必要があるのであって過去の価格と比べるということは全く意味のない行為です。

つまり、『売却益を目的とした短期売買をしたいけど、今は昔と比べて高いから買わない』という判断はあながち間違っていないかもしれませんが、『堅実な家賃収入を目的とした長期保有をしたいけど、今は昔と比べて高いから買わない』という考えは非論理的と言えるでしょう。

不動産投資に感情的思考は全く必要なく、家賃収入、賃貸需要、調達金利、返済期間、ランニングコストなどの要因から精査して、その投資が成功する可能性が自分のリスク許容度に見合ったものなのか否かを判断する論理的思考が必要とされます。