保有期間の修繕費について。 | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

弊社では、お客様に物件をご紹介する際に物件資料の他に、単年のシミュレーションと３０年間のシミュレーションをご送付しております。

不動産は基本的には１０年２０年と長期間保有することが大前提なので、返済期間である３０年間のシミュレーションは必要不可欠だからです。

この長期シミュレーションの家賃下落率や入居率、修繕費はきちんとした機関が何万戸という日本全国の物件データから算出している信頼できるデータを採用しております。

本日は、この中の修繕費のお話をしたいと思います。

まず、弊社の長期シミュレーションで採用している修繕費は国土交通省が作成している「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」から引用しております。

インターネット検索すると誰でもすぐに読めますので、お時間がある時に読んでみると良いと思います。

民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブックに記載がある木造（１K）の修繕費は以下の通りです。

・５〜１０年目　戸あたり約７万円（１０戸のアパートの場合７０万円）

・１１〜１５年目　戸あたり約５２万円（１０戸のアパートの場合５２０万円）

・１６〜２０年目　戸あたり約１８万円（１０戸のアパートの場合１８０万円）

・２１〜２５年目　戸あたり約８０万円（１０戸のアパートの場合８００万円）

・２６〜３０年目　戸あたり約１８万円（１０戸のアパートの場合１８０万円）

この数字をそのまま引用して、きちんと収益が出る物件をご紹介しているのですが、正直に言うとここまでかかることはないと思います。

というのも、あくまで国土交通省が『推奨している修繕費』なので、必要以上に高いイメージです。

例えば、上記の修繕費はベランダ・階段・廊下の塗装を５年に一回行なうことを想定しているのですが、５年に一回もやるオーナーはほとんどいらっしゃらないかと思いますし、実際不要だと思います。

また２１〜２５年目は戸あたり約８０万円と高額なのですが、これは浴室設備を交換することを想定している金額です。

不動産投資の観点では、これはあまり現実的ではないかと思いますね。

工事中は入居者の募集ができないですし、金額以上の費用対効果が見込めるかというとそれは疑問だからです。

そもそも、交換までする必要があるのか？とも思います。

このように、公的な機関が出しているガイドブックやデータというのは基本的には『かなり固い』数字であることが多いです。

ただし、未来のことは誰も予測できませんから、シミュレーションはこのような固い数字を使って行なうことも大切かと思います。