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サラリーマン投資家や投資初心者に築古物件は超キケン!!

サラリーマン投資家や不動産投資初心者の方は、築古物件を買ってはいけません。

なぜなら築古物件は表面上は高利回り・高収益に見えますが、実は見えないリスクを多く抱えているからです。

 

《属性毀損する可能性が高く、今後の拡大ができなくなる》

耐用年数が少ない、もしくはオーバーしている築古アパートは金融機関からの評価が低いです。

その為、現金で購入するのであれば問題ないですが、融資を引いて購入すると物件評価より債務が大きくなってしまい、属性毀損してしまいます。

属性毀損すると、追加で融資を引く事が難しくなりますので、2棟、3棟と拡大する事ができなくなります。

早期リタイアを目指しているサラリーマン投資家からすると、拡大できなくなってしまうのは大きな機会損失と言えるでしょう。

 

また、融資条件が厳しいので、売却時に次の買主を見つける事にも苦戦する可能性があります。

家賃収入があれば問題ないですが、もし空室や家賃下落で赤字の状態にもかかわらず長期間売却できないとなると、資金がどんどんと枯渇していきます。

 

表面上は高利回りでも融資条件が悪ければ、手元に残るお金はそう多くはありません。

 

《購入後に重大な瑕疵が見つかる事がある》

築古アパートは経年劣化により、購入後に思わぬ瑕疵が発覚する事も少なくありません。

中古物件はすでに入居がある状況で売買できるというメリットがありますが、これは裏を返すとデメリットにもなります。

入居者がいると、部屋の状況を確認する事ができないので、購入者が確認できるのは外観や共有部のみになります。

購入前に修繕費用が不明確という事は非常に大きなデメリットです。

購入後数年で数百万円単位の修繕費用が度々発生して、家賃収入どころか一気に資金が吹っ飛ぶといったケースも少なくありません。

 

こういったトラブルを避ける為に、契約不適合責任など契約条文を売主と交渉する事が必要ですが、必ずしも要望が通るとは限りません。

 

《退去後の再募集が難しい場合もある》

築古物件は、同じ方が長期間入居しているケースが多いです。

こういった方は入居当初と変わらない家賃で契約している事が多く、もし退去・再募集となると、現在の家賃相場に引き直す必要があります。

その場合、家賃が大幅に低くなる可能性が高く、利回りが大きく低下してしまいます。

 

また設備や間取りが現在のニーズとそぐわない場合も多く、再募集の際はリフォーム・リノベーションをしないと、入居が決まらないケースもあります。

リフォーム・リノベーションは数十万円〜数百万円かかるので、これは大きな出費となってしまいます。

 

 

上記のように、築古物件は非常に難易度が高い不動産投資と言えます。

築古投資で成功できる方は、自分でリフォーム・リノベーションができる時間とスキルがある方、空室が続いても耐え切れる資金力がある方、希望価格で売却できるルートがある・相場感がある方などです。

上記のような一部の例外的な投資家の成功体験は書籍となって多く販売されております。

しかし、同じスキームを再現できる投資家はごく一部で、サラリーマン投資家や投資初心者が真似をすると必ず痛い目に合います。

 

書籍になっている=正しい不動産投資と考えてしまわないように気をつけましょう。

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