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短期売却は金融機関への『裏切り行為』

土地から建築する新築投資の場合、インカムゲインに加えキャピタルゲインも得やすくなります。

なぜなら建売や中古物件と比べて間に入る業者や個人が少ないので相場より高い利回りの物件を作ることができるからです。

 

例えば、新築建売の場合であれば6〜6.5%の利回りで流通しているような物件を、土地から建築することで7.5%前後の利回りで取得することができます。

利回り7.5%の物件が総額1億円の物件の場合、家賃収入は750万円。

利回り6%になるように逆算すると12,500万円にもなります。

つまり、竣工と同時に2,500万円の含み益を得ている状態になります。

 

そして、数ヶ月かけて満室にすれば、『築1年未満・満室経営中』の付加価値がつきます。

『築浅』や『現状満室』など、すぐに家賃収入が入る物件は一定の需要があるので利回り6%(12,500万円)で十分に売れると思います。

 

反対に家賃収入が750万円あるからといってそのすべてが手元に残る訳ではありません。

仮に金利1%、30年、フルローンで借り入れたとして、返済額や管理費、修繕費などを含めると手元に残る金額はおおよそ300万円ほどです。(詳細な計算は煩雑になるので省略します)

 

すぐに売却してしまえば、持ち続けることで得るインカムゲインの8倍もの金額を1年で手に入れることができるので魅力的に思うかもしれません。

実際に、建築後すぐに売却して利益確定する投資家はいらっしゃいます。

 

しかし、結論からいうと、キャピタルゲインを得ることができるからといって即売却してしまうことは全くおすすめできません。

理由は、金融機関との信用を毀損してしまい、今後の拡大に大きな支障をきたすことになるからです。

 

金融機関は長期保有を前提として投資家に融資を行います。

返済期間中の金利が金融機関の利益になる訳です。

1年の利益は微々たるものですが、長期的に貸し出せば十分な利益になります。

投資家にとっては長期間で借りたほうが月々のキャッシュフローは良くなりますので、まさにWIN-WINの関係性と言えます。

 

しかし、すぐに売却してしまうとどうなるでしょうか。

金融機関からすると、1年で得る金利などたかが知れているので、はっきり言うと何の利益にもなりません。

そもそも、長期保有することを前提に金利や融資額などの条件を決めているので、短期で売却すると金融機関からすると『話が違う』となる訳です。

当然、信用毀損につながり、取引禁止といった処置がとられることも少なくありません。

 

今日、不動産投資への融資を行う金融機関は数えるほどになってしまったので、その一つと取引禁止になることは投資家としては大ダメージです。

結果として、資金調達ができず拡大できなくなってしまいます。

 

不動産投資に限ったことではないですが、目先の利益を求めるのではなく長期的に考えることをおすすめします。

 

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