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築古高利回り物件は将来的なリスクが多い!

築古物件は場合によっては、利回り10〜30%、地方にいけば50%もある物件もあります。

表面利回りだけ見れば、非常に魅力的ですが、実際どうなのでしょうか?

 

結論から言うと、すでに複数棟所有している方であれば良いですが、最初の1〜3棟の初心者の方は避けた方が良いでしょう。

理由を説明していきます。

 

まず、表面利回りが高くても、ランニングコストも高いという点です。

建物は古くなればなるほど、痛みが出てくるので、修繕費がかさんでいきます。

外壁塗装、屋上防水、水漏れ、配管修理など、契約時には不要でも購入後数年で修繕が必要になると、それだけで数百万円〜数千万円の費用が必要なる事もあります。

契約前に想定修繕費の見積もりを取っておいても、築古物件の場合は想定外の修繕が必要となる場合も多いので、絶対安心ではありません。

それまでは十分なキャッシュフローが出ていても、修繕一発で赤字になる可能性もあります。

他にもいくつか保有物件がある方であれば、そちらのキャッシュフローでカバーする事ができますが、保有物件が少なければそれも不可能です。

 

次に売却の問題です。

売却の際は、購入時よりさらに築古になるので、購入者の資金調達がかなり難しくなります。

購入できる方が少ないという事は需要が少ないという事なので、売却価格を低くするしかありません。

仮に売却できなくても、満室経営を維持できていればいいですが、年月が経つにつれて、空室リスクや家賃下落リスクも大きくなるので、購入時の利回りを維持できるとは限りません。

もし、毎月の収支が赤字で早く売却したいのにもかかわらず、ずっと買い手がつかないとなると、まさに地獄です。

 

建物を解体して、土地として売却するという方法もあります。

この方法であれば、仕入れ業者などが購入検討してくれるので、売却はしやすくなると思います。

しかし、賃貸人と賃借人とでは賃借人の方が強い権利があるので、賃借人が退去の応じない場合は多額の費用がかさんだり、長期間かかったりとトラブルが発生する可能性も十分にあります。

 

最後に購入者の属性毀損の問題です。

耐用年数オーバーなどの築古物件は、金融機関から評価されない場合がほとんどです。

そのような物件でも現金で購入すれば全く問題ないですが、ノンバンク等の金融機関から融資を受けて購入すると属性毀損の原因になります。

他の金融機関からすると、担保評価できない物件を担保に資金借入している=負債が多い。という判断になり、属性毀損になります。

属性毀損すると、2棟目以降の物件購入ができなくなってしまいます。

 

不動産投資は利回りなど表面だけを見ずに、将来どの程度の規模まで拡大したいか、なぜ不動産投資をするのか、などしっかりと考え、自身に最もあった投資をしないといけません。

 

 

 

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