都心部の低利回り物件について | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

不動産投資では利回りと立地は完全に反比例します。

都心部や一等地の物件は土地値がとても高いので、当然利回りは低くなります。

都心部の低利回り物件だからといって悪い物件という訳ではないですが、間違いなく言えることはリスク許容度が高くない方・一棟目の方は決して手を出してはいけません。

例えば、都心部で以下のような物件があるとします。

・総額：１５，０００万円

・利回り：５．５％

・新築

・木造

この物件を金利１％、期間３０年、フルローンで購入すると返済比率は約７０％になります。

入居者管理、建物管理、固定資産税、共有部の電気代などのランニングコストを考慮すると、毎月手元に残るキャッシュフローは満室想定で１０万円ちょっとになってしまいます。

これは非常に危険な水準です。

『都心部で１０万円もキャッシュフローが出れば十分じゃないか』と思われる方もいるかもしれませんが、これはあくまで満室を想定した数字です。

たった、１〜２部屋退去があれば一気に赤字に転じてしまう水準なのです。

しかも、長期的に保有すると必ず鉄部塗装、外壁塗装などの修繕費がかかりますし、退去があれば原状回復や新しい入居者と契約する際の仲介手数料・AD（広告費）などの費用が必要になります返済比率が高いと、こういった出費の際に赤字に転じてしまうのでキャッシュフローが残りません。

新築当初であれば、満室経営していれば多少キャッシュフローが生まれるので良いかもしれませんが、不動産投資の基本中の基本は『長期間保有して、安定したキャッシュフローを得ること』です。

どの物件でも必ず経年に伴う家賃下落はありますので、新築当初から返済比率が高い物件だと家賃が下がった時にキャッシュフローがマイナスになってしまいます。

よって、長期保有はできず、売却ありきの投資になってしまいます。

資金的体力がある方や、複数棟保有しており保有物件のキャッシュフローでカバーできる方であれば、赤字が出ても長期保有できますが、そうではない方は売却ありきの投資になってしまいます。

弊社では何度も言っているように売却ありきの投資は、その時の相場に左右されてしまうので、投資というより投機に近いので全くおすすめできません。

以上の理由で、都心部の低利回り物件はリスク許容度が高くない方・一棟目の方は絶対に避けるべきです。

繰り返しになりますが、不動産投資の基本中の基本は『長期間保有して、安定したキャッシュフローを得ること』です。

一棟目からいきなり基本から外れてしまわないように気をつけましょう。