買ってはいけない収益不動産④　区分マンション | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

区分マンションは買ってはいけません。

しかし、依然として区分マンションと購入する人が多いのも事実です。

情報強者であれば、絶対にしない区分マンション投資ですが、なぜ購入してしまう人が減らないのでしょうか？

それは営業マンの巧みな営業トークに騙されてしまっているからです。

下記に、区分マンション投資の営業マンがよく使う営業トークを集めてみました。

これらはすべて落とし穴があります。

《好立地の物件を保有できる》←好立地でも低利回りなら意味がない

確かに区分マンションは好立地な物件が多いです。

しかし、それと反比例して利回りは低い物件ばかりです。

仮に区分マンションでも高利回りであれば、全く問題ありませんが、市場で流通している９９％が低利回りの物件です。

このような物件を購入すると、家賃収入どころか、毎月の返済に追われる事になります。

好立地の希少な物件を購入し、値上がり後に売却益を得るという投資手法もありますが、これは近隣相場や価格動向などを正確に把握する必要があるので、一般投資家には難しいです。

《管理の手間が不要》←一棟物と変わらない

『区分マンションは一棟物と違い、小規模だから管理の手間がかからない。その為、サラリーマンでも経営できますよ』というのが区分投資の営業トークです。

しかし、区分マンションでも一棟物でも、自己管理する投資家はほぼいなく、管理会社に任せる事になるので、どちらも手間はかかりません。

区分マンション特有の強みでは決してありません。

《修繕費用など、突発的かつ大きなお金がかからない》←そもそも毎月支払っている

区分マンションのオーナーは毎月管理会社が決めた修繕積立金を支払う事になります。

災害時など大きな修繕が発生した際は、その修繕積立金から支払う事になります。

つまり、修繕費用がかからないというのは誤解を招く言い方で、正しくは『修繕は修繕積立金から支払うので新たには必要ない場合が多い』という事です。

しかし、もしこれまでの修繕積立金が実際の修繕費に足りない場合、それぞれのオーナーの持分に応じた金額を徴収される事もあります。

《流動性が高い・売却しやすい》←良い物件は売れるし、悪い物件は売れない

金額が低いから流動性が高いかというと必ずしもそうではありません。

正しくは『良い物件であれば金額関係なく流動性が高い』です。

そもそも、投資対象として不適格な区分マンションは流動性が決して高くありません。

今日、不動産投資が注目されておりますので、これから日本人の投資リテラシーが向上していけば、この傾向はさらに強くなっていきます。

《生命保険の代わりになる》←リスクも負うのに保険代わりとは矛盾している

不動産投資の融資を引く際に、特約で団体信用生命保険がつく場合があります。

これは債務者に不幸があった時には、残債が0になるという保険です。

つまり、残された家族は抵当権なしの不動産を手に入れる事ができます。

しかし、不動産を持つという事は、家賃下落リスク、空室リスク、災害リスクなどさまざまなリスクを負う事になります。

保険とはリスクを減らす・なくす商品にもかかわらず、リスクを負う不動産投資が保険代わりになるとはあまりにも矛盾してしまっています。

正しい投資は、適度なリスクをとり、それに見合った以上のお金を得る為に行うものです。

決して、保険代わりに行うものではありません。

《投資金額が少ないので、リスクが小さい》←逆にリスクが大きい

正しく投資は規模が大きくなればなるほど、リスクが少なくなります。

例えば、１００戸を運営していれば１戸空室になったとしても、キャッシュフローにほとんど影響はありません。

しかし、１戸しか運営していなければ、その１戸が空室になれば月々にランニングコスト・支払いがすべてオーナー負担になります。

《節税効果がある》←償却期間は４７年。節税効果は薄い

建物の減価償却費を計上する事で税金を抑える効果があります。

しかし、償却費が少なければその効果は当然低くなります。

区分マンションのほとんどがRC造（耐用年数４７年）ですので、その償却費間は４７年もあります。

つまり４７年間で少しずつ経費計上する事になるので、節税効果は小さいものになります。

決して、すべての区分マンション投資が間違っているという訳ではありませんが、市場で流通しているほとんどの区分マンションは上記の理由から投資対象として不適格です。

そもそも、本当に良い物件は市場に出ないですし、営業マンから営業される事もありません（良い物件なら営業しなくても売れるから）。

百戦錬磨の営業マンに騙されないように気をつけましょう。