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物件の構造は大きく分けると3つの構造に分けることができます。
それぞれで一長一短があるので、優劣はありません。
まずは、木造とRC造のメリット・デメリットを見てみましょう。
メリット
・木造
建築費が安い(利回りが高い)
解体費が安い
工期が短い
地盤改良費が安い
・RC造
家賃が高く取れる。
耐用年数が最も長い(47年)、返済期間が長期間とれる。
デメリット
・木造
家賃が低い
耐用年数が短く(22年)、返済期間が短い。
・RC造
建築費が高い(利回りが低い)
解体費が高い
工期が長い
地盤改良費が高い
上記のように、一長一短がありますが、不動産投資という目線で見てみましょう。
不動産投資で成功する条件は、『高利回りの物件を低金利で長期間融資で購入し、高稼働を維持する』というものです。
高利回りという点では建築費が安い木造が圧倒的に有利ですが、長期間融資という点では鉄骨造とRC造に軍配があがります。
金融機関は本来耐用年数以内の期間しか融資しないので、木造は新築でもたった22年ということになります。
しかし、木造でも劣化対策等級を取得することで30年の長期間融資が可能になります。
劣化対策等級とは、住宅性能表示制度による建物の「評価項目」のひとつで、建物の構造躯体の部分に用いられる木材のシロアリ対策や鉄筋の錆び対策など、住宅を長持ちさせるための対策の程度を、3段階の等級で評価したものです。
「等級1」は、建築基準法が定める対策が講じられている物件、「等級2」は、通常想定される自然条件および維持管理条件の下で2世代(50年~60年程度)まで長持ちするように対策が講じられている物件、等級3は3世代(75年~90年程度)まで長持ちするように対策が講じられている物件という評価です。
劣化対策等級2以上を取得することで、多くの金融機関が30年もしくは35年の融資に応じてくれます。
つまり、劣化対策等級2以上を取得した木造物件は、高利回りかつ長期間融資が可能なので、最も手残り利益が多くなります。
よって、FIREを目指すサラリーマンにとっては木造が最も適した構造といえます。
ちなみに、劣化対策等級でも設計性能評価(以下、設計)と建築性能評価(以下、建築)がありますが、ほとんどの場合設計のみを取得すれば長期間融資が可能です。
費用は建物の規模にもよりますが、例えば500㎡以下・10戸以下の建物の場合の費用は約20〜30万円です。
建築まで取得すると、費用は何倍にも膨れ上がってしまいますので、ほとんどの投資家さんは設計のみを取得し、融資期間を伸ばしています。
しかし、金融機関によっては建築まで取得することが条件の場合もあるので、事前にしっかりと確認しておくことをおすすめします。
たった、数十万円の費用で22年から30年に融資期間が伸びるので、費用対効果は絶大です。
ちなみに、RC造の最大のメリットは耐震性・耐火性や耐用年数の長さです。
しかし、これらのメリットは裏を返せば大きなデメリットにもなります。
耐久性や耐用年数などのメリットのみを見て、『RC造は優れている』と考えてしまう初心者も少なくないですが、結論からいうとRC造は家賃収入を目的としたサラリーマン投資家には向いてません。
RC造は建築費が高額な為、当然利回りは低いです。
しかし、ランニングコストは木造や重量鉄骨造よりも高くなります。
固定資産税・都市計画税はもちろん、修繕費も他の構造よりも高額になりますし、エレベーターがあれば、ランニングコストはさらに跳ね上がります。
さらに、耐用年数が長い為、1年あたりの減価償却費が低くなります。
つまり、低利回りで収入は低いにもかかわらず、ランニングコストが高く、減価償却費は低いので手残りの利益は少なくなってしまいます。
そして、耐用年数が47年だからといって47年間の融資が引ける訳ではありません。
ほとんどの金融機関が最長35年と決まっているので、RC造も35年の融資期間になります。
鉄骨造の耐用年数は34年なので、融資期間も34年です。
つまり、RC造と鉄骨造は耐用年数は13年もRC造が長いにもかかわらず、融資期間では1年しか変わりません。
重量鉄骨造はRC造よりも建築費が低い(利回りが高い)ので、当然に鉄骨造の物件の方が手残りの利益が大きくなります。
多くの投資家様に信頼いただいております!
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