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長期保有では必ず発生する修繕費用

一棟収益不動産を購入する方は、ほとんどの方が長期保有を目的とした購入です。

10〜30年もの長期間保有する事になるので、どんな物件でも必ず修繕費が発生します。

事前に修繕費がいくらかかるか想定する事はもはや不動産投資をするうえでマストです。

 

一棟収益不動産の大規模な修繕は主に下記の8項目です。

 

・鉄部の改修・塗装工事
・シーリング改修工事
・屋根・屋上防水工事
・外壁補修工事
・バルコニー・ベランダ等の防水改修
・エレベーター修理・交換工事
・アルミ部改修工事
・給排水管・貯水槽等交換工事

 

それぞれ修繕が必要になるタイミングが異なりますが、大体の修繕費用の発生時期を予測する事で、購入前により具体的に資金シミュレーションをする事ができます。

修繕費用やその発生時期は物件の築年数や構造によって差がありますが、下記の周期を目安にして調整すると良いでしょう。

また中古物件であれば、購入後どのくらいで修繕費が発生するのか予測できますので、修繕の周期を知る事で価格交渉の材料になるかと思います。

 

(1)鉄部の改修・塗装工事(5年前後)

一棟収益不動産の階段や手すりの鉄部の塗装工事は、一般的には5年前後が目安とされています。

しかし、例えば潮風があたるエリアや、雨量や湿気が多いエリアではサビの進行も早いので、もう少し短いスパンになる可能性もあります。

費用の目安は1㎡あたり約4,000~5,000円です。

 

(2)シーリング改修工事(10年前後)

外壁などのシーリングの改修工事は10年程度が目安です。

費用の目安は1㎡あたり約600~1,200円です。

 

(3)屋根・屋上防水工事(10年前後)

屋根や屋上の防水面の劣化には特に注意が必要です。

また雑草が生えたり、排水溝が詰まっていたりするケースも考えられます。

防水改修の目安は、外壁塗装工事と同じ10年程度です。

費用は塗料によっても異なりますが1㎡あたり約9,000~1万1,000円が目安です。

 

(4)外壁補修工事(10年前後)

外壁は物件の顔であり、最も経年劣化が目立つ箇所です。

外壁にヒビが入ると、著しく外観を損ない入居者に敬遠される要因となりますし、そのままほっとおくと剥がれ落ちて通行人に怪我をさせてしまうかもしれません。

この外壁補修工事の目安は屋根・屋上防水工事と同じ10年前後です。費用は外壁材などによって大きく異なりますが、1㎡あたり約2,000~2万5,000円が一般的です。

また屋根・屋上防水工事と同時期に行う事で、足場設置費用を節約する事ができます。

 

(5)バルコニー・ベランダ防水工事(10~13年)

バルコニー・ベランダでは床部分の劣化に注意が必要です。劣化を放置しておくといざ補修する時に大掛かりな工事になってしまい、修繕費が増えてしまう事もあります。

補修工事の目安は10~13年程度で、費用の目安は1㎡あたり約5,000~1万円です。

 

(6)エレベーター交換工事(25~30年)

エレベーターは維持コストが発生するという意味ではリスクとなります。メーカー公表の耐用年数などによって異なりますが、一般的には導入してから25~30年を目安に取り替えが必要だといわれています。エレベーターの交換はメーカーや商品によって異なりますが、少なくとも1,000万~2,500万円程度は想定しておくべきでしょう。

エレベーターはこのようにコストがかかるので、一般投資家がする不動産投資にはあまり向いていないと言っても良いかもしれません。

 

(7)アルミ部改修工事(10~25年)

サッシなどのアルミ部の改修工事は一般的には10~25年の間を目安に改修が必要です。サッシの場合は窓のサイズによっても異なり、20万~60万円程度が目安となります。

 

(8)給排水管・貯水槽交換工事(20~30年)

給排水管については木造であればそこまで費用はかかりませんが、RCマンションの場合は高額になることが多いです。

貯水槽については、水道直結型であれば修繕はさほど難しくありません。しかし高架水槽形式のようにいったん地下に水を貯めてそこから屋上に水を送り屋上の高架水槽から各部屋へ水を供給する形式だと、屋上に水を送るポンプに負荷がかかる為、約20~30年でポンプを取り換える必要があります。

 

 

このように、修繕費がいつ・いくらかかるかを事前に想定する事で、限りなくリスクを減らす事ができます。

購入した後すぐに、想定外の修繕費が必要になってしまった・・・という事がないようにしなければいけません。

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