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最も稼げるポジションで取得できる。

弊社は、土地から建築する新築アパートマンションを専門に扱う不動産会社です。

なぜ、投資家自身が施主となり土地から建築する物件を専門的に扱っているかというと、この『土地から建築』の物件が最も投資家の利益になると考えているからです。

私は不動産業界に10年以上おり、これまで様々な物件を取り扱ってきましたが、私の経験で最も投資家の利益になる物件は『土地から建築』だと断言できます。

とはいえ、『それってあなたの感想ですよね?』と思う方もいらっしゃると思いますので、本日はなぜ『土地から建築』が最も投資家の利益になるかを論理的にご説明したいと思います。

 

結論から言うと、『間に入る業者・人物が最も少なく、それぞれの利益が乗っていないから』です。

 

例えば、キャベツを最も安く手に入れる方法は?と聞かれて、あなたはどのように答えますか?

『安いスーパーを探す』と答えた人は大間違い、『問屋から直接買う』と答えた人は惜しいけどこれも間違いです。

 

正解は『種から自分で育てる』です。

農家が種から育てたキャベツ(物件)に利益を乗せ問屋に卸し、問屋はそれにさらに利益を乗せ小売店に卸し、小売店はさらに利益を乗せ消費者(投資家)に売るので、一番安くキャベツを手に入れるには『種から育てる』が間違いなく正解ですよね。

 

不動産でもこれと同じことが言えます。

すなわち、『土地から建築』することです。

 

 

それでは具体的な数字を交えてご説明させていただきます。

例えば、ある投資家が『土地から建築』で下記のような物件を取得したとします。

 

・新築

木造

・価格1億円

・利回り8%(年間家賃収入800万円)

・戸数12戸

 

融資条件は下記だと仮定します。

 

・調達金利:1.5%

・融資期間:30年

・融資金額:1億円(フルローン)

・月々の返済額:345,120円

 

この物件を売却した際の利益を2パターン(築10年時・利回り8%、築30年時・利回り10%)で計算してみましょう。

(実際は売却時の相場の変動がありますが、今回は相場が変動なしと仮定します)

 

 

《築10年時・利回り8%で売却する場合》

 

物件購入時は本体価格だけではなく、諸費用も発生します。

諸費用とは、登記費用、仲介手数料、融資事務手数料などのことです。

この諸費用は一般的には物件価格の5〜10%前後が相場と言われております。今回は簡易的に10%と仮定します。

 

1億円×10%=1,000万円

 

次に、10年後の累計家賃収入を計算してみます。年間の家賃下落率は▲0.75%(船井総研調べ)で仮定します。

 

満室時の家賃収入

1年目:8,000,000円

2年目:7,940,446円

3年目:7,881,335円

4年目:7,822,665円

5年目:7,764,431円

6年目:7,706,631円

7年目:7,649,261円

8年目:7,592,318円

9年目:7,535,799円

10年目:7,479,701円

 

合計:77,372,587円

 

そして、10年間の返済額の合計は345,120円×120ヶ月=41,414,400円

 

管理費や固定資産税、共有部の電気代、火災保険代などのランニングコストですが、木造アパートの場合一般的に家賃収入の約20〜30%と言われているので、ここでは簡易的に25%で計算します。

 

77,372,587円×25%=19,343,146円

 

キャッシュフローは、家賃収入ー返済額ーランニングコストで出すことができます。

つまり、10年間でオーナーが得る累計キャッシュフローは、77,372,587円ー41,414,400円ー19,343,146円=16,615,041円(①)になります。

 

次に、10年後の残債を計算します。

 

・調達金利:1.5%

・融資期間:30年

・融資金額:1億円(フルローン)

 

上記の条件で融資を受けた場合、10年後の残債は71,520,738円(②)です。

 

 

1年あたり▲0.75%で下落する家賃収入は10年目には7,479,701円になっています。

利回り8%で売却するには、逆算すると売却価格は93,496,262円(③)になります。

 

そして、売却時にも仲介手数料や少額ですが登記費用(抵当権抹消)などの諸費用が必要になります。

売却時の諸費用は簡易的に3%(約300万円)だと仮定します。

つまり、オーナーは購入時・売却時合わせて1,300万円(④)の諸費用を支払うことになります。

 

築10年の木造アパートだと、ベランダ、階段、廊下の塗装、室内設備の修理、排水管の高圧洗浄などの大規模修繕費が必要となります。

おおよそ一戸あたり7万円の費用が必要です。

(出典:「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」国土交通省より)

 

12戸のアパートなら7×12=84万円(⑤)の大規模修繕費が必要になります。

 

まとめると、オーナーの利益は下記のようになります。

 

売却価格ー残債ー諸費用合計+累計キャッシュフローー大規模修繕費=確定利益(税引前)

 

93,496,262(③)ー71,520,738(②)ー13,000,000(④)+16,615,041(①)ー840,000(⑤)=24,750,565円

 

インカムゲインにキャピタルゲインも加わり、約2,400万円の利益が出ることになりました。

 

 

《築30年時・利回り10%で売却する場合》

 

まずは先述した通り、購入時の諸費用です。

1億円×10%=1,000万円

 

次に、30年後の累計家賃収入を想定してみます。年間の家賃下落率は▲0.75%(船井総研調べ)で仮定します。

 

満室時の家賃収入

1年目:8,000,000円

2年目:7,940,446円

3年目:7,881,335円

4年目:7,822,665円

5年目:7,764,431円

6年目:7,706,631円

7年目:7,649,261円

8年目:7,592,318円

9年目:7,535,799円

10年目:7,479,701円

11年目:7,424,020円

12年目:7,368,754円

13年目:7,313,899円

14年目:7,259,453円

15年目:7,205,412円

16年目:7,151,773円

17年目:7,098,533円

18年目:7,045,690円

19年目:6,993,241円

20年目:6,941,182円

21年目:6,889,510円

22年目:6,838,223円

23年目:6,787,318円

24年目:6,736,792円

25年目:6,686,642円

26年目:6,636,865円

27年目:6,587,459円

28年目:6,538,420円

29年目:6,489,746円

30年目:6,441,435円

 

合計:215,806,954円

 

30年間の返済額の合計は345,120円×360ヶ月=124,243,200円

 

ランニングコスト

215,806,954円×25%=53,951,738円

 

キャッシュフローは、家賃収入ー返済額ーランニングコストで出すことができます。

つまり、30年間でオーナーが得る累計キャッシュフローは、215,806,954円ー124,243,200円ー53,951,738円=37,612,016円(①)になります。

 

融資期間は30年ですので、30年後の残債は0円(②)です。

 

 

1年あたり▲0.75%で下落する家賃収入は30年目には6,441,435円になっています。

利回り10%で売却するには、逆算すると売却価格は64,414,350円(③)になります。

 

そして、売却時にも仲介手数料や少額ですが登記費用(抵当権抹消)などの諸費用が必要になります。

売却時の諸費用は簡易的に3%(約190万円)だと仮定します。

つまり、オーナーは購入時・売却時合わせて1,190万円(④)の諸費用を支払うことになります。

 

築30年の木造アパートだと、屋根、外壁の塗装、ベランダ・階段・廊下の塗装、給湯器の修理・交換、排水管の高圧洗浄など複数回の大規模修繕が必要になります。

おおよそ一戸あたり174万円の費用が必要です。

(出典:「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」国土交通省より)

 

12戸のアパートなら174×12=2,088万円(⑤)の大規模修繕費が必要になります。

 

 

まとめると、オーナーの利益は下記のようになります。

 

売却価格ー残債ー諸費用合計+累計キャッシュフローー大規模修繕費=確定利益(税引前)

 

64,414,350(③)ー0(②)ー11,900,000(④)+37,612,016(①)ー20,880,000(⑤)=69,246,366円

 

インカムゲインにキャピタルゲインも加わり、約6,900万円の利益が出ることになりました。

 

 

最後に下記の物件概要をご覧になって、直感的な印象を頭に浮かべてください。

 

・築10年

木造アパート

・価格9,349万円

・利回り8%

 

・築30年

木造アパート

・価格6,441万円

・利回り10%

 

同水準の物件は市場に出てますし、実際に多くの物件が売買されてますよね。

つまり、こういった中古物件を購入するということは、土地から建築したオーナーの利益がそれぞれ約2,400万円・約6,900万円も乗っている物件を購入することになります。

決して、中古物件がいけないと否定している訳ではありません。実際、上記の物件でも融資さえきちんと引ければ十分にキャッシュフローは出ると思います。

しかし、せっかく不動産投資をするのであれば、一番稼げるポジションで物件を取得することを私は強くお勧めいたします。

 

実際には、入居付けの際の仲介手数料やAD、退去時のクリーニング費用などが別途でかかりますし、そもそも満室をずっと維持できるとは限りません。

しかし、それは『土地から建築』の物件以外にも中古、区分、建売すべての物件にも同じことが言えるので、同じ条件の項目は今回のシミュレーションから除外しております。

 

上記のように論理的に計算すれば、土地から建築するか、中古物件を購入するか、どちらが投資として優れているかは明らかだと思います。

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