返済比率を考える。 | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

物件購入を判断する材料の一つとして、『返済比率』という指標があります。
返済比率とは、満室時の家賃収入と銀行への返済額（元金・金利の合計）の比率のことです。

例えば、満室時の年間家賃収入が１，０００万円の物件に対して、銀行への年間返済額が５００万円であれば、返済比率は５００/１，０００で５０％になります。
実際にはランニングコストや修繕費、空室率、家賃下落率、その他想定外の出費を想定しないといけないので、返済比率は余裕がある数字でないと運営がうまくいきません。

結論から言うと、インカムゲインを目的とした不動産投資の場合は返済比率５０％未満が望ましいでしょう。
５０％以上でも満室を維持できればキャッシュフローを得ることができますが、実際には先述したように想定外の出費も考えられるので、５０％未満に抑えることで、余裕を持った投資をすることができます。

ちなみにこの５０％未満という水準は『サラリーマンに適しているエリア』（https://b-effect-asset.jp/news/20220419130915/）で新築物件の場合です。

例えば、地方や郊外などの賃貸需要が低いエリアや、築３０年以上などの築古物件の場合では５０％だと少し不安ですし、反対に、都心部や主要駅近くの物件であれば、賃貸需要が高いので返済比率６０％でも十分安定経営ができると思います。

要はバランスが大切ということです。

必ずしも〇〇％以下ならOKという訳ではないので、色々な物件を自身で精査して相場観を養うことで、適切な判断ができるようになります。

この返済比率という指標は、物件購入を判断する上でとても重要です。
不動産投資で失敗してしまう方は、表面的な利回りや稼働率のみで判断してしまい、返済比率を考慮していないことが多いです。
同じ物件でも、融資期間と金利によって返済比率は大きく異なります。

例えば、家賃５万円の部屋が１０戸あるアパートが７，５００万円（利回り8％　50,000円×10戸×12ヶ月7,500万円＝8％）で売っていたとします。
この物件を金利以外は同じ条件（返済期間30年、借入額7,500万円）で購入したとします。
３パターンの金利でシミュレーションすると、下記のようになります。


A
この物件を金利１．０％で資金調達すると、返済比率が約４８％になります。
実際の固都税などのランニングコストを含めると、６戸以上の稼働（稼働率60％）で収支はプラスになります。


B
この物件を金利２．５％で資金調達すると、返済比率が約５９％になります。
実際の固都税などのランニングコストを含めると、７戸以上の稼働（稼働率70％）で収支はプラスになります。

C
この物件を金利４％で資金調達すると、返済比率が約７１％になります。
実際の固都税などのランニングコストを含めると、８戸以上の稼働（稼働率80％）で収支はプラスになります。

Aの場合、１０部屋中４部屋も空室だとしても、まだキャッシュフローを得ることができます。
よほど賃貸需要が低いエリアでない限り稼働率が６０％未満になることは考えづらいので、長期間キャッシュフローを得ることができる優良物件と言えるでしょう。

Bの条件だと、４部屋空室になると赤字になってしまいます。キャッシュフローを得るためには稼働率７０％以上が必要です。
都心部や主要駅近くなどの高い賃貸需要があるエリアであれば、安定経営できる水準です。

Cの条件だと、２部屋空室になると収支はトントン、３部屋空室になると赤字になってしまいます。
キャッシュフローを得るには、常に稼働率８０％以上を維持しないといけません。

稼働率８０％以上というのは特に厳しい水準ではないですが、そもそも満室稼働したとしてもあまりキャッシュフローを得ることができません。

つまり、Aの条件（金利1％）で資金調達できる投資家にとってはこの物件は優良物件ですが、Bの条件（金利2.5%）であればエリアの強みがないと合格水準とは言えない、Cの条件（金利4％）であれば買ってはいけない水準の物件ということです。


このように、同じ物件でも資金調達の条件によって、投資すべきか見送るべきかが大きく変わります。
なので、弊社では物件と同じくらい資金調達が大切だと、何度も申し伝えている訳です。

物件を検討する際は、表面的な利回りや稼働率のみではなく、返済比率をしっかりと考慮しましょう。
その為には、自分がどの金融機関でどのような条件で資金調達できるかをしっかりと理解しておく必要があります。