売却のタイミングの目安② | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

売却のタイミングについて、おもに『減価償却』と『出口の金融機関の融資水準』という2つの判断基準があるというお話で、前回は減価償却についてお話させていただきました。

本日は『出口の金融機関の融資水準』のお話をしようと思います。

不動産の価格は需給バランスに100%依存しております。

つまり、購入希望者が多ければ多いほど価格は上がり、購入希望者が少なければ少ないほど価格は下がるということです。

その需給バランスには金融機関が密接に関係しています。

なぜなら、高額な不動産を購入する方のほとんどが金融機関から融資を受けて購入するからです。

不動産は安価な商品とは違い、融資をする金融機関があって初めて需要が増えるということになります。

話は少し脱線してしまいますが、収益不動産の場合、自殺や孤独死など心理的瑕疵が発生した物件でも実は金額はそこまで大きくは下がりません。

（実需物件は大きく下がります）

反対に、どんなに好立地でも、立派な建物でも、満室入居中でも売却価格が大きく下がってしまう物件があります。

それは反社会勢力の事務所などが入っている物件です。

前者は融資に影響がないことがほとんどですが、後者の物件を取り扱う金融機関はごくわずかでしょう。

つまり、後者の物件は需要が極端に減り、金額が下がってしまうということです。

この例のように、購入者が資金調達しやすい物件かどうかは売却価格に大きな影響を与えます。

つまり、出口の金融機関を想定することである程度売却するタイミングの目安にすることができるということになります。

例えば、オリックス銀行は木造の融資期間を40年ー経過年数で計算します。

築5年であれば35年、築10年であれば30年間融資を引くことができるということになります。

30年という融資期間はキャッシュフローを計算する上で一つの基準です。

つまり、オリックス銀行を出口の金融機関に想定する場合、築10年時に売却という一つの目安にすることができる訳です。

その他にも、香川銀行や徳島大正銀行は木造の融資期間を50年ー経過年数で計算したり、静岡銀行やL&Fは耐用年数超過の物件にも長期間融資を行います。

こういった中古木造物件の購入者が使うであろう金融機関を想定することで、売却のタイミングの目安にすることができるということですね。

それぞれの融資エリア、金利、期間、構造、取り扱う投資家の個人属性などを把握しておくことで出口戦略の一つの材料になります。