売却のタイミングの目安《番外編》 | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

前回と前々回で、売却のタイミングの目安に『減価償却費』と『出口の金融機関の融資水準』があるとお話させていただきました。

ここから築古物件を長期間保有するリスクやデメリットを具体的に説明することができます。

例えば、築30年の木造アパートを高金利地銀やノンバンク系で30年などの長期間融資で購入したとします。

木造の耐用年数は22年ですから、築30年だと耐用年数超過になります。

耐用年数を経過した建物は『耐用年数の20パーセントに相当する年数』で減価償却すると定められています。

つまり、22年×20%＝4年（1年未満は切り捨て）で減価償却するということになります。

短期間で償却できるというメリットに着目されがちですが、反対にいうと4年後から税率が大きく上がるということになります。

（ちなみに、短期間で減価償却することで節税するスキームは弊社では否定しております。《不動産投資で節税は難しい》

https://b-effect-asset.jp/news/20250708110558/　）

売却するタイミングの一つが購入から4年後に来るということになりますが、4年では残債は対して減っていないはずです。

それ以上の金額で売却しないと手出しが出ることに加え、購入時・売却時の仲介手数料などの諸費用を考えると、よほど相場が上がっていて高値で売却しない限りトータル収支はマイナスになってしまうでしょう。

しかし、保有を続けたとしても、4年後からは税金が増えて手残りキャッシュフローは少なくなります。

さらに、大規模修繕の発生や空室率や家賃下落率の上昇があるので、さらにキャッシュフローが圧迫されます。

手元に残り金額は微々たるもの、もしくは毎月の持ち出しが発生してしまう可能性も十分にあります。

毎月赤字だからといっても、残債はたくさん残っているし、そもそも極端な築古物件に融資してくれる金融機関はごくわずか（＝需要が低い）のでなかなか売却することさえできません。

損切りさえできない物件を保有し続けなければいけないという二重苦になる訳です。

不動産投資は長期保有して家賃収入を得る事が大前提です。

長期保有するということは、当然購入前に長期シミュレーションを行い、自身のリスク許容度の範囲内なのかを把握する必要があります。

長期シミュレーションをすれば、築古物件を長期間融資で購入することは上記の説明の通り、ハイリスクなことは理解できるはずです。

しかし、意外にも単年のシミュレーションしか行わない投資家は少なくありません。

単年でみれば、新築だろうが築古だろうが、そこまでキャッシュフローは変わらないので上記のようなリスクに気づけない訳ですね。

『不動産は長期間保有するもの』

必ず長期シミュレーションを行いましょう！