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出口戦略も金融機関をベースに考える。(築10年の場合)

インカムゲインを目的とした不動産投資であれば、売却のことを神経質に考える必要はないと思います。

たとえ所有不動産の資産価値が下がったとしても、家賃収入は継続して入るのでそもそも売却する必要がないからです。

 

しかし、『考える必要がない』と『考えることができない』は当然イコールではありません。

将来、おおよそいくらで所有不動産が売却できるかを想定することができれば、効率の良い投資をすることができますし、何より売却できる理由をきちんと理解することで精神衛生上も良好に保つことができます。

 

将来の売買価格の想定は、年間〇〇%下落するといった単純計算ではありません。

結論から言うと、金融機関の融資情勢を知ることで売買価格の想定をすることができます。

 

例えば、売買価格1億円・家賃収入800万円(利回り8%)の新築木造アパートを取得したとします。

10年後に売却すると想定するのであれば、まず築10年の木造アパートにどの金融機関が融資をするのかを考えます。

この場合、オリックス銀行が有力になります。

オリックス銀行の金利は約2.5%です。

融資期間は、木造の場合40年から経過年数を引くので、築10年であれば30年になります。

 

10年経過することで家賃下落率も加味します。

(株)船井総研の調べでは、全国の家賃の年間下落率の平均は約1%です。

下落率1%で計算すると、10年後の家賃収入は約720万円になります。

 

つまり、10年後には金利2.5%、融資期間30年で資金調達が可能な、家賃収入720万円の築10年木造アパートということになります。

 

さらに返済比率をもとに売買価格を逆算します。

一般的に、優良物件の返済比率は50%未満です。

720万円の50%は360万円ですので、金利2.5%・融資期間30年の条件で年間返済額が360万円以下になるように逆算すると、売買価格は7,590万円(利回り9.48%)になります。

 

つまり、1億円で購入した物件は10年後は7,590万円(利回り9.48%)で売却可能だと想定することができます。

仮に、購入時に金利1.0%、融資期間30年で購入したとすると、10年後の残債は約6,990万円ですので、差額の600万円が売却益となります。

さらに10年間で十分なキャッシュフローが生まれているので、それを加算すると大きな利益となります。

 

このように、金融機関の融資情勢を把握することで、売却可能な金額をある程度正確に算出することができます。

次回は、同じ物件を例題にして築30年の場合をご説明します。

 

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