出口戦略は金融機関をベースに考える。（築１０年の場合） | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

インカムゲインを目的とした不動産投資であれば、売却のことを神経質に考える必要はないと思います。

たとえ所有不動産の資産価値が下がったとしても、家賃収入は継続して入るのでそもそも売却する必要がないからです。

しかし、『考える必要がない』と『考えることができない』は当然イコールではありません。

将来、おおよそいくらで所有不動産が売却できるかを想定することができれば、効率の良い投資をすることができますし、何より売却できる理由をきちんと理解することで精神衛生上も良好に保つことができます。

将来の売買価格の想定は、年間〇〇％下落するといった単純計算ではありません。

結論から言うと、金融機関の融資情勢を知ることで売買価格の想定をすることができます。

例えば、売買価格１億円・家賃収入８００万円（利回り８％）の新築木造アパートを取得したとします。

１０年後に売却すると想定するのであれば、まず築１０年の木造アパートにどの金融機関が融資をするのかを考えます。

この場合、オリックス銀行が有力になります。

オリックス銀行の金利は約２．５％です。

融資期間は、木造の場合４０年から経過年数を引くので、築１０年であれば３０年になります。

１０年経過することで家賃下落率も加味します。

（株）船井総研の調べでは、全国の家賃の年間下落率の平均は約１％です。

下落率１％で計算すると、１０年後の家賃収入は約７２０万円になります。

つまり、１０年後には金利２．５％、融資期間３０年で資金調達が可能な、家賃収入７２０万円の築１０年木造アパートということになります。

さらに返済比率をもとに売買価格を逆算します。

一般的に、優良物件の返済比率は５０％未満です。

７２０万円の５０％は３６０万円ですので、金利２．５％・融資期間３０年の条件で年間返済額が３６０万円以下になるように逆算すると、売買価格は７，５９０万円（利回り９．４８％）になります。

つまり、１億円で購入した物件は１０年後は７，５９０万円（利回り９．４８％）で売却可能だと想定することができます。

仮に、購入時に金利１．０％、融資期間３０年で購入したとすると、１０年後の残債は約６，９９０万円ですので、差額の６００万円が売却益となります。

さらに１０年間で十分なキャッシュフローが生まれているので、それを加算すると大きな利益となります。

このように、金融機関の融資情勢を把握することで、売却可能な金額をある程度正確に算出することができます。

次回は、同じ物件を例題にして築３０年の場合をご説明します。