新築木造の出口戦略 | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

安定した家賃収入を生む物件であれば売却するタイミングをそこまでシビアに考える必要はありません。

しかし、いつでも売却できる物件であれば、保有中のストレスや不安から解消されるので、売却できるに越した事はありません。

『耐用年数が長いRC造は売却も容易にできて、耐用年数が短い木造は売却時に苦戦する』と思っている投資家もいらっしゃいますが、結論から言うとこれは間違いです。

新築で購入した一都三県・主要都市の木造アパートであれば、築年数が経過しても問題なく売却が可能です。

売却を想定する時は、まずその時の買主はどの金融機関から融資を受けるのかを想定します。

例えば、築１０年の木造の場合、最も有力な金融機関はオリックス銀行です。

オリックス銀行は木造を耐用年数４０年として計算します。

つまり、築１０年であれば、４０年ー１０年で３０年もの長期融資を引ける事になります。

長期融資を受ける事ができればキャッシュフローも十分に出ますので、売却は十分可能です。

それでは、築３０年の場合はどうでしょうか。

築３０年となると、静岡銀行や三井住友トラストL&F（以下、L&F）などが有力になります。

静岡銀行やL&Fは積算評価で物件を評価するので、築古物件でも長期間の融資をする金融機関で有名です。

これらの金融機関から買主は融資を受ける事ができるので、オーナーは問題なく売却する事ができます。

それではさらに築４０年、５０年と経過した場合はどうでしょうか。

ここまで築年数が経過すると、さすがに融資してくれる金融機関は極端に少なくなります。つまり、購入検討できる買主が少なくなるので、売却が難しくなります。

しかし、ほとんどの場合、新築購入時にオーナーが受けた融資年数は３０年です。

つまり、築３０年以上経過すると、オーナーの残債もなくなっている事になります。

この時には、それまでに溜まりに溜まった家賃収入があるので、わざわざ売りづらい築古アパートとして売る必要はなく、建物を解体して土地として売却しても良いでしょう。

建物の解体費は木造であれば、坪単価３〜５万円程度と高額ではありません。

アパートが建築できるほどの建ぺい率・容積率がある土地ですので、買取業者や投資家など欲しがる人は少なくないはずです。

もしくは、残債なしの土地を担保に融資を受けて、新たにアパートを建て直しても良いと思います。

現金で持つより相続税がだいぶ安くなりますし、また新たに家賃収入を得る事もできます。

上記の理由で木造アパートでも売却は問題なく可能です。

しかし、これはあくまで新築時に購入した木造アパートの場合である事を忘れないでください。

地方や築古時に購入した木造アパートは下記の理由で、売却が難しくなります。

・地方の場合、多くの金融機関が営業エリア外になる。

金融機関には必ず営業エリアが設定されていますので、そのエリア外の物件には融資しません。

例えば、同じ築１０年の木造アパートでも、一都三県や主要都市であれば融資する金融機関があるので問題なく売却できますが、地方になると金融機関の数が大幅に減るので売却が難しくなってしまいます。

例えば、先に述べた金融機関（オリックス銀行、静岡銀行、L&F）にも当然営業エリアが定められており、地方はエリア外です。

不動産投資の世界では、どうしても地方よりも首都圏や主要都市が有利な理由の一つです。

・残債が残っていれば、それ以上の金額で売らなければいけない。

先に述べたように、新築当初に３０年の融資を受けて購入した物件であれば、３０年経過した時には残債がなくなり、土地値で売却したり、建て直したりが可能です。

しかし、築３０〜５０年の物件に残債が残っていれば、話は大きく変わります。

物件の抵当権を抹消しなくてはいけないので、残債以上の金額で売却できないと手出しが出てしまいます。

この手出しがそれまでのキャッシュフローより多ければ、投資としては失敗という事になります。

つまり、築古物件を購入すると、売却時に苦戦するという事です。

上記の理由から一都三県で土地から建築する新築が最もリスクが少ない不動産投資と言われています。