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中途半端な価格帯は出口に注意!

一棟もの不動産投資は、毎月のインカムゲインを重視している為、区分マンション投資ほど売却時の事を神経質に考える必要はありません。

しかし、当たり前ですが、全く考えないというのも良くありません。

 

売却がうまくいけば、それまでのインカムゲインに加え、キャピタルゲインも得る事ができます。

本日は、この出口戦略についてお話したいと思います。

 

不動産の価格は、需給バランスで決定します。

供給が少なければ少ないほど、需要が多ければ多いほど高値で売れるという事です。

 

一都三県で一棟もの不動産投資をする顧客層は年収1,000〜2,000万円の高属性サラリーマンが最も多いです。

この年収の方が、金融機関から融資を受ける事ができる金額はおおよそ1〜2億円です。

よって、1〜2億円の価格帯の物件が最も需要があるという事になり、売却時も高値で売れる可能性が高いです。

 

2億円超の物件になると、2,000万円超の年収がないと融資がひけない可能性が高く、需要がガクっと低くなります。

国税庁の民間給与実態統計調査によると、年収1,000〜2,000万円の人口は全体の7.8%ですが、年収2,000万円超の人口は全体の僅か1.1%しかおりません。

この事からも、2億円超の物件は売却時の需要が少ないといえます。

 

逆に年収1,000万円未満の層は、昨今の厳しい融資情勢だとなかなか融資を受ける事ができないので、区分マンション投資に流れている事が多いです。

ノンバンク系の金融機関であれば、年収1,000万円未満の方でも融資を引く事ができますが、ノンバンク系は金利が高いので高利回り=低価格の物件しか売れません。

よって、1億円未満の物件であれば、低価格にしないと需要が低いという事になります。

キャピタルゲインはおろか、売却損が出てしまう可能性があります。

 

5億円を超えるような大きな価格帯になると、保有目的の一般法人や業者の需要が出てきます。

しかし、この場合は利回りよりも都心一等地といった立地重視の物件が動いているので、一般投資家がこの出口を想定して購入するのは、少々無理があるかと思います。

 

まとめると・・・

 

1〜2億円の価格帯の物件が需要が高く、売却時の計画を立てやすいです。

 

2億円超になると、購入可能な投資家が減るので需要が小さくなり、売却で苦戦する可能性に注意が必要です。

 

1億円未満だと、ノンバンク系の融資を想定する必要があり、価格設定に注意が必要です。

場合によっては売却損が出てしまう可能性もあります。

 

5億円超だと、保有目的の一般法人や宅建業者の需要がありますが、立地重視の場合が多いので、一般投資家がこの出口を想定するのは少々無理があるかと思います。

 

 

出口戦略もしっかり考え、確実に資産を増やしましょう!

 

 

 

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