区分マンションを買って属性毀損してしまった方へ。 | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

弊社のお客様で非常に多いのが、せっかく個人属性が高くて本来であれば低金利で資金調達できて、なおかつ拡大もできるにも関わらず、区分マンションを買ってしまったばっかりに属性毀損してしまってどこからも融資が降りない。というお客様です。

これは本当にあるあるで、区分マンションは金額が小さくて初心者でも手が出しやすいので、深く考えずに買ってしまうというケースですね。

初心者の方は、金額が小さい＝リスクが小さいと考えがちですが、これは100%間違っていて、不動産投資のリスクの大小に金額の大小はほとんど関係がありません。

しかし、それに気づいた時はすでに融資してくれる金融機関がなく、キャッシュフローを生まない区分マンションという負債だけが残るという最悪な状態になっている訳です。

この状態でご相談に来られる方に不動産会社としてのご提案は大まかに分けて２つあります。

一つはノンバンク系や高金利地銀を使って無理やり一棟物を買うというやり方です。

金利などの条件が悪くなればなるほど審査は緩くなるのが、収益不動産に対する金融機関の常識です。

つまり、区分マンションを持っていて属性毀損していても、さらに条件の悪い金融機関を使えば、買うだけであれば可能ということです。

しかし、不動産投資の目的はキャッシュフローを残すことです。条件が悪い資金調達をしてしまえばキャッシュフローは残りません。

あとは運良く値上がりして売却益を残すことくらいしか、悪条件で融資を引いた物件で成功する術はありません。

弊社では口が酸っぱくなるほど申しておりますが、こういった投資はもはや投資ですらなく、運任せの投機です。

つまり、運が悪ければ莫大な損失を負ってしまう可能性もあるということです。

当然弊社ではこのようなご提案は絶対にしません。

もう一つのご提案は、区分マンションを売却して、個人属性をあげてから条件の良い金融機関で資金調達して拡大していくというやり方です。

こっちの方が間違いなく良いのですが、実はこれができる人は多くはありません。

なぜなら、人は『損切り』できない生き物だからです。

自分が行なった投資が失敗だったと認めたくない訳です。

『いつか相場が上がった時に売れば売却益が出るぞ、それまで我慢しよう』というマインドにどうしてもなりがちです。

このマインドは先述した『投機』と全く同義ですね。誰も分からない未来の相場に賭ける訳ですから。

しかし、この『〜我慢しよう』というマインドになれるだけ良い方です。

なかにはそれすらできない方もいます。

それは、損切りする資金がないというケースです。

基本的に区分マンションは低利回りの物件に対して、高金利で融資を引いて購入する訳ですから、キャッシュフローはほとんど出ません。

ほとんど出ないどころか、場合によっては毎月赤字になっている方も多く見られます。

毎月首を絞めているので売却したいが、購入時より安価でしか売れず、その損切り資金が手元にないから持ち続けるしか選択肢がないというケースです。

手放すこともできず、毎月の赤字を止めることもできず、行くも戻るも地獄ということです。

実際にこういった投資で自己破産するしかないという方のネットニュースをよく拝見します。

区分マンションにしろ、一棟物にしろ、株式にしろ、間違って買ってしまったものを売却するということは論理的に考えれば正解なのですが、どうしても感情的な理由で売却することができないケースは多いです。

そういった時こそ、自分を客観的にみて判断することは大切だと思います。

もし、自分で判断ができなければ信頼できる友人や知人に客観的意見をもらうことをおすすめします。

次のコラムでは、実際に区分マンションを売却する際になるべく高く売る方法を解説いたします。