拡大する為に『買ってはいけない期間』を守ること。 | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

不動産投資の世界では、拡大していくのであれば『買ってはいけない期間』が確実に存在します。

それは、『今は相場が上がっているので下がるまで待ちましょう』といった何の根拠もない楽観的なものではなく、明確な根拠から説明できる絶対に買ってはいけない期間です。

それは結論からいうと、『追加融資が降りるまでの実績を作る期間』です。

具体的に説明します。

不動産投資で１棟で留まらず、２棟、３棟、４棟・・・と拡大するためには大きく分けて２つの方法があります。

一つは色々な金融機関と取引して拡大していく方法、もう一つは一つの金融機関から追加融資を受けて拡大していく方法です。

まず、前者の色々な金融機関と取引する方法の説明です。

金融機関で融資を受け物件を購入した後、すぐに同じ金融機関から次の融資が降りるかというと決してそうではありません。

基本的には６ヶ月〜１年の返済実績、物件の運営実績を積んでから次の融資になります。

前者は、同じ金融機関から融資が降りないのであれば他の融資が降りる金融機関と取引をするという方法です。

他の金融機関を使うことで６ヶ月〜１年の期間を短縮することができます。

しかし、これには大きなデメリットがあります。

それは拡大するに連れて融資条件が悪くなり、最終的には完全に属性毀損して拡大がストップしてしまうというものです。

例えば、最初は金利１％台の都市銀行や一流地銀からの融資、２棟目は金利２．５％の地銀orノンバンク、３棟目は金利３〜４％のノンバンクといった具合です。

属性毀損して他に取引できる金融機関が見つからなければそれ以降はもう拡大することはできません。

ちなみに、色々な金融機関と取引しても属性毀損せずにどんどんと拡大できるケースもありますが、それはあくまで超がつく高属性の方限定です。

（年収〇億円超、金融資産〇〇億円超など）

厳密に言うと、属性毀損しない訳ではなく、属性毀損はするが有り余る信用残高があるので融資が降りるといった方が正しいです。

弊社のお客様の中でも数えるくらいしかいない稀なケースなので、一般の方は参考にしない方がいいでしょう。

次は、後者は一つの金融機関から追加融資を受けて拡大していく方法の説明です。

しっかりと６ヶ月〜１年の実績を作り、堂々と２棟目の融資を受けるという方法ですね。

結論から言うと、この方法が２０２５年４月現在で最も再現性の高い拡大方法です。

デメリットは前者よりも拡大スピードが遅くなるという点がありますが、前者のように条件がどんどん悪くなり、最終的には拡大がストップしてしまうということがありません。

しっかりと実績を積んで優良顧客になることで、サラリーマン投資家でも３棟４棟もしくはそれ以上と拡大していくことは十分可能です。

基本的には、１棟目から２棟目は６ヶ月〜１年の期間が必要ですが、この期間は段々と短くなる傾向にあります。

例えば、２棟目から３棟目は６ヶ月前後、３棟目から４棟目は３ヶ月前後といった具合です。

毎回６ヶ月〜１年の期間が必要ではないので、そこまで大きなデメリットにはならないはずです。

前者の色々な金融機関と取引する方法を使えば、確かに待たずに２棟目３棟目と拡大できるかもしれません。

しかし、必ず頭打ちがきます。

さらに忘れていけないのが、拡大することはできても金利は高くなるのでキャッシュフローも比例して拡大していく訳ではないということです。

色々なお客様とお話しさせていただくと、とにかく買いたい！というマインドになってしまっている方は少なくありません。

ちなみに私はこの状況を『買いたい病』と呼んでいます。

ただ買うだけならはっきりいって誰でもできます。

しかし、拡大する真の目的は『キャッシュフローを拡大していくこと』です。

その目的のために『物件を買い進めること』が手段としてある訳です。

物件規模は拡大できても、高金利での返済が待っているのでキャッシュフローはあまり増えないはずです。

つまり、買いたい病になっている方は、手段が目的化してしまっていると言えます。

目的より手段を優先していることになるので客観的に考えれば間違っていると気づくはずですが、一旦買いたい病にかかってしまうと客観視できなくなってしまう方がほとんどです。

今回のテーマの結論を再度申すと『追加融資が降りるまでの実績を作る期間』は『買ってはいけない期間』ということになります。

『急がば回れ』ということわざがあるように、きちんと拡大する為には買わない期間は必ず必要です。