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機会損失、属性毀損をしないこと。

成功や失敗という言葉がありますが、そもそも不動産投資における成功や失敗の定義は何でしょうか?

一般的には『購入した物件が安定して稼働しており、長期的にキャッシュフローを得ること』を成功というと思います。

 

しかし、この状況になれば成功と言って良いのでしょうか?

弊社の考えは違います。

 

結論から言うと、『自身の個人属性をフルに活かして、不動産投資における目標を達成すること』が弊社の不動産投資における成功の定義です。

これだけ言ってもよく分からないと思うので、2人の投資家を例にあげて説明いたします。

 

《投資家A》

都内在住、中小企業勤務、年収800万円、金融資産2500万円

 

《投資家B》

都内在住、上場企業勤務、年収2000万円、金融資産5000万円

 

この2人の投資家が、銀行A(ノンバンク系金融機関)から融資をうけて以下の条件で物件を購入したとします。

 

《融資条件》

*金利:2%

*期間:35年

*借入金額:フルローン

 

《物件概要》

*新築木造アパート

*価格:1億円

*利回り:7%

 

イールドギャップ(表面利回りー調達金利)は5%と若干低めですが、35年の長期融資なので間違いなくキャッシュフローは出るでしょう。

賃貸需要が高いエリアであれば、満室を維持できるので長期的にインカムゲインを得ることができます。

 

一般的な成功の定義であれば、この投資は間違いなく成功ですね。

しかし、弊社が掲げる成功の定義であれば、必ずしも成功とは言えません。

 

投資家Aの個人属性では、今日の融資情勢では資金調達できる金融機関は限られています。

その中で、金利2%・35年・フルローンの条件で資金調達できたことは素晴らしいと思います。

投資家Aにとっては個人属性をフルに活かして資金調達したといって良いでしょう。

 

しかし、投資家Bは投資家Aより個人属性が高いので選択できる金融機関はいくつかあります。

金利2%の銀行Aではなく、金利1%前後の地方銀行や都市銀行でも資金調達できた可能性は高いです。

つまり、投資家Bにとっては個人属性をフルに活かしたとは言えません。

本来であれば金利1%で借入できたのに、金利2%で借りてしまったということは単純計算で毎年100万円(1億円×1%)の機会損失をしていることになります。

毎年100万円の機会損失をしている投資を果たして成功と言って良いのでしょうか?

私は失敗だと思います。

 

つまり、弊社の成功の定義だと、投資家Aは成功だけど投資家Bは失敗ということになります。

 

このように、不動産投資は『どの物件を買うか?』と同じくらい、もしくはそれ以上に『どの金融機関から借りるか?』が重要になります。

はっきり言って、一棟だけ購入してキャッシュフローを得るだけなら誰でもできます。

その低いハードルを成功の定義にして良いかと言うと、甚だ疑問です。

 

もし、投資家Bが『手残りキャッシュフロー2000万円までの規模まで拡大したい』というものであれば、1棟目だけではなく、2棟目・3棟目を見据えた金融機関と取引をするべきです。

ノンバンク系金融機関の銀行Aと取引したことは間違いなく失敗でしょう。

しかし、投資家Bが金利1%前後の地方銀行や都市銀行と取引できたかもしれない事実を知らなかった場合、そもそも自身が失敗していることに気づくことすらできないということになります。

 

私は多くの投資家とお会いしてきましたが、この『自身が失敗していることに気づいていない』状況の方は実は非常に多いです。

 

・本来であれば、10億円規模まで拡大できる個人属性なのに1棟2棟で止まってしまっている。(属性毀損)

・本来であれば、低金利で借入できるのに高金利で借入している。(機会損失)

 

正しい知識がないと上記のような失敗をしてしまう可能性が高いです。

これを読んでいる皆さんは十分に気をつけてください。

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