なぜ属性毀損する投資家が後を絶たないのか。① | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

属性毀損とは個人属性を毀損すること、簡単にいうと本来融資を受けられる人が受けられなくなることを言います。

同じ意味で信用毀損とも言います。

不動産投資は規模が大きくなればなるほど収益が安定し、リスクが小さくなるものです。

区分マンション１戸を所有するより１棟を所有した方がリスクが小さくなるし、１棟所有するより３棟、３棟所有するより１０棟所有した方が 収益性は安定し、資産は拡大していきます。

弊社のお客様のなかにも、普通のサラリーマンの方でも家賃収入が１億円以上あるという方は少なくありません。

私は初めてのお客様とお会いした時には、必ず最初に不動産投資家としての目標を伺っているのですが、ほとんどの方が『給与以上の安定したキャッシュフローが欲しい』『４０代でリタイアして人生を楽しみたい』『家賃収入１億円以上はほしい』など高い目標を持っていらっしゃいます。

結論から言うと、普通のサラリーマンの方でも個人属性が高い方（上場企業勤務、年収1,000万円以上、金融資産3,000万円以上など）であれば、これらの目標は十分に再現性のある目標水準です。

しかし、ここまでの水準まで拡大するには『正しい金融機関と取引する』ということが必要不可欠です。

これまで口が酸っぱくなるほど申してきましたが、不動産投資の成功の鍵＝正しい金融機関の選択だと断言できます。

なぜなら、どの金融機関も基本的には他行の残債には厳しい評価をする傾向にあるからです。

今日、スルガショック以前のような、ありとあらゆる金融機関がサラリーマン投資家にバンバン融資するような甘い時代ではありません。

例えば、１億円の物件をA銀行からフルローンで購入したとします。

B銀行がこの物件を１億円と評価する可能性は限りなく低く、仮に８，０００万円の評価だとします。

つまり、B銀行からすると差額の２，０００万円分を属性毀損していると見なされてしまいます。

仮にこの投資家の預金が２，０００万円だとすると、『預金残高０の人』という厳しい評価になります。

当然、B銀行から新たに融資を受けるのは不可能です。

A銀行が追加で融資してくれる金融機関であれば問題ないですが、もしそうじゃなかったとしたら？

現に、『年収の１０倍までしか融資しない』といった明確な方針を掲げている金融機関は少なくありません。

このような金融機関と取引した場合、年収１，０００万円の方であれば１億円までの借入でストップしてしまいます。

『給与以上の安定したキャッシュフローが欲しい』『４０代でリタイアして人生を楽しみたい』『家賃収入１億円以上はほしい』といった高い目標には程遠いところで終わってしまうということです。

これが『属性毀損』です。

実際に私はこれまでに、本来であれば３０代や４０代で１０棟規模まで拡大可能な個人属性にも関わらず、一棟目の金融機関の選択を間違ってしまい、結果その１棟で終わってしまう。。という方をたくさん見てきました。

なぜこのようなことが起こってしまうのでしょうか？

理由は大きく２つ存在します。

まずは、上記のような『正しい金融機関の選択』を投資家自身が知らないということです。

私はこれまで数千人以上の投資家と面談させていただきましたが、正しく理解できている人は私の感覚では５％未満です。

しかし、これは至極当たり前のことです。

なぜなら、金融機関の融資情勢は日々変化しており、インターネットや書籍でも正しい情報が出ることはないので、失礼な言い方かもしれませんが素人が完全に把握することは不可能だからです。

問題は２つめの理由にあります。

それは『ほとんどの不動産会社も分かっていない』という理由です。

不動産会社＝不動産のプロという認識を持っている方がほとんどですが、決してそうではありません。

不動産会社と一口にいっても、賃貸と売買で業務内容は全く異なるし、売買といっても実需（自身の居住用不動産のこと）と収益不動産では全く違います。

そして、収益不動産といっても一棟物の他に区分マンション、太陽光、駐車場など様々なものがあり、さらに一棟物といってもキャッシュフロー重視の物件もあれば、キャピタルゲインを狙った物件、相続対策の物件など、多種多様に存在する訳です。

ここで述べている『正しい金融機関の選択』の重要性は、当然賃貸営業マンは知りませんし、売買でも実需の営業マンは知りません。

キャピタルゲイン狙いの物件を扱う営業マンも疎いでしょうし、相続対策の物件を扱う会社は１００％知らないでしょう。

つまり、『正しい金融機関の選択』を正しく導いてくれる不動産会社はごく一部という訳です。

しかし、投資家自身が理解していないので、目の前にいる営業マンが正しいことを言っているのかどうかは当然分かりません。

よって、多くの投資家が金融機関の選択を誤り、属性毀損してしまう訳です。