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不動産投資で何棟も買い続ける為には、自分の属性にあった正しい金融機関を選定する必要があります。
これを間違えてしまうと属性毀損してしまい拡大が途中で止まってしまうのですが、今回はこの事をご説明したいと思います。
まず、金融機関は大きく分けて以下の3種類に分類できます。
・ノンバンク系金融機関
いわゆるノンバンクです。
アパートやマンション以外にも区分マンションや戸建への融資を積極的に行なっております。
審査は非常に緩く、最低限の属性(年収、年齢、勤め先など)があれば融資がおります。
しかも、パッケージ化されたアパートローンなので審査は非常に早く、場合によっては2〜3日で承認が降りることも少なくありません。
しかし、高金利(2〜4%弱)なことに加え、融資上限が設けられている為、買い進める為には不向きの金融機関です。
・高金利の地方銀行
融資は積極的に行なっているが、その反面高金利の地銀です
地銀ですが、ほぼほぼパッケージ化された融資商品があったり、金利面や審査水準の緩さ、審査スピードの早さなどが似ているので、不動産業界だとノンバンク系と一括りにされることもあります。
高金利(2%超〜4%弱)の為、築古高利回り物件を購入する際によく取引されます。
その性格上、ほとんどの場合が積算評価で物件を審査します。
・都市銀行、低金利の地方銀行
これらの最大の強みは低金利ということです。
おおよそ0.6%から1.5%以下の金利で取引されます。
しかし、最大のデメリットは高属性の投資家しか相手にされないという点です。
年収でいうと、最低でも1,000万円以上、保有金融資産は最低でも3,000万円以上はないと審査の土台にすら乗らないでしょう。
さらに物件の評価も厳しく、収益評価や積算評価(金融機関によって違う)にさらにストレスをかけて審査するので、なかなか融資承認を得ることは難しいです。
審査も長く、最低でも1ヶ月、通常2ヶ月前後かかります。
その反面、取引することができれば追加融資にも積極的に応じてくれるので拡大が非常にしやすい金融機関です。
審査ハードルは、ノンバンク系<高金利地銀<都銀・低金利地銀の順で高くなり、それと比例して金利などの融資条件もよくなります。
まず、上記が金融機関の基本のキです。
さらにそれを掘り下げていくと、それぞれの金融機関では当然審査水準が異なるし、さらに言うと同じ金融機関内でも支店によって大きな差異があり、さらには担当者によっても変わります。
ここまで深ぼってしまうと、10万字くらいになってしまうので、今回は大きく3種類に分けてお話を進めていきます。
それではどの金融機関を使うべきなのか?というお話ですが、これは投資家の属性や投資目的によって180度異なってしまうので、今回は属性を『年収1,000万円以上、金融資産3,000万円以上、年間キャッシュフロー1,000万円以上を目指す投資家』に絞ってお話をします。
まず、論外なのはノンバンク系金融機関です。
理由は、高金利なこともそうなのですが、借入上限が設けられている(実質的な上限も含む)からです。
物件価格に対するCFが2%だと仮定すると、CF1,000万円以上を得る為には5億円の物件を購入しないといけません。
ノンバンク系の多くは年収に対して10〜13倍など、借入上限が設けられているので目標を達成する前に融資が止まってしまいます。
例えば、年収1,000万円の方であれば、1億〜1億3,000万円の借入で止まってしまうので、目標のCF1,000万円には遠く及びません。
『でも年収5,000万円の人ならいけるじゃん!』との意見が聞こえてきそうですが、そもそも年収5,000万円もあるような高属性の方であれば、都銀や低金利地銀が使えるので、わざわざ高金利のノンバンクを使うメリットが一つもありません。
一棟目はノンバンク系で購入して、2棟目以降は他の金融機関で購入すればいいのでは?とよくご質問いただくのですが、それも難しいケースが多いです。
なぜなら、金融機関は物件評価はもちろんですが、同時に個人属性の評価も行うからです。
当然、個人属性には毎月のコストも含まれます。
つまり、高金利で借入を起こすと毎月のコスト(返済額)もあがり、仮に物件評価が高かったとしても個人属性が下がることになるので、総合的判断で融資が降りなくなる訳です。
ノンバンクほどではないですが、高金利地銀もやはり同じような理由で属性毀損になるケースがあります。
しかし、ノンバンク系とは違い積算評価であることが多いので、売買価格より積算評価が高ければ何棟も追加融資してくれるケースもあり、一概に拡大が止まってしまうという訳ではありません。
しかし、積算評価ということは築古物件を買い進めていくことになります。
築古物件は高金利で購入する怖さは他のページで解説しているので、下記ページを参考にしていただければと思います。
《高利回り築古物件の注意点》
https://b-effect-asset.jp/news/20210726115417/
《高積算の嘘。属性毀損の正しい考え方》
https://b-effect-asset.jp/news/20210705103428/
やはり、資産拡大に最も適した金融機関は都銀や低金利地銀です。
審査の入口はとても険しく審査に時間も必要としますが、最大のメリットはその金利です。
0.6〜1.5%以下という住宅ローンレベルの金利なので、当然キャッシュフローは出やすいです。
低金利であれば、毎月のコスト(返済額)が低くなるので個人属性も毀損しません。
また物件評価も他の金融機関と比べ非常に厳しいものなので、そもそも物件評価が高い物件しか融資がおりません。
つまり、2棟目以降の審査時も保有物件の評価が高いということですので、物件の面でも属性毀損することなく拡大することができます。
このように金融機関によって、その審査ハードルや物件評価はさまざまです。
決して、ノンバンク系がいけない、高金利地銀がいけないという訳ではありません。
そもそも都銀、低金利地銀と取引ができない個人属性の方であれば、ノンバンク系や高金利地銀を使うしかありません。
しかし、個人属性が高い方や、これから複数棟購入して拡大していきたいという方がノンバンク系や高金利地銀で借入をしてしまい、属性毀損してしまうのはとても勿体無いことです。
そして、そのような投資家があまりにも多すぎます。
こちらについては、なぜ属性毀損する投資家が多いのか下記のページで解説しています。
《なぜ属性毀損する投資家が後を絶たないのか。①》
https://b-effect-asset.jp/news/20240625151626/
弊社では口が酸っぱくなるほどお伝えしていますが、不動産投資で成功するために最初にやることは物件探しではなく、金融機関の選定です。
多くの投資家様に信頼いただいております!
概要
店舗名 | 株式会社 B・Effect Asset |
---|---|
住所 | 東京都港区赤坂9-1-7 赤坂レジデンシャルホテル261 |
電話番号 | 03-5413-8870 |
営業時間 | 9:00~19:00 |
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