金融機関が評価する『実績』とは？ | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

私は、不動産投資家と面談して、その方に最適な金融機関のご提案や物件のご紹介をさせていただくことが仕事の一つです。

なので、毎月多くの方と面談させていただいております。

金融機関の話のなかで『実績』という言葉を使われる方が多いのですが（特に初心者の方に多いのですが）、この『実績』の意味を間違って認識している方が多いように感じます。

そこで本日はそもそも不動産投資における金融機関が評価する『実績』とは何か？というお話をしたいと思います。

まず、結論から言うと金融機関が評価する実績とは『返済実績』や『取引実績』のことです。

決して、不動産投資の経験や保有の有無ではありません。

初心者の方の多くは、この認識を間違っていると感じます。

要は、『不動産投資の経験や保有があればそれを評価して融資してくれる』と勘違いしているということです。

確かに、なかにはそのような金融機関も存在しますが、ごく稀です。

反対に、すでにいくつかの不動産を保有していたとしても、その物件の評価が低ければマイナス評価となり、何も持っていなければ降りていたであろう融資も降りなくなるというケース（＝属性毀損）の方が圧倒的に多いです。

多くの金融機関は、コントロールできないからという理由で他行の借入に対してストレスをかけて評価する傾向があるので、他行で借入した物件の評価が高く、それが評価されて新たな融資が降りるということは起こり得ません。

なぜこのような認識間違いが広まっているかと考えたのですが、おそらく古くから数多くの不動産を保有している投資家のケースを誤認しているのでは？と考えます。

例えば、数十棟の不動産を保有している投資家がいて、それぞれで大部分の返済が進んでいたり、完済していたりするとします。

すると、たとえストレスをかけて評価したとしても、不動産評価が残債額を下回ることはないと思います。

よって、不動産評価と残債額の差額が資産として評価されて、新たな融資が降りるということはあります。

しかし、これはあくまで大部分の返済が進んでいる、もしくは完済しているケースに限ります。

この『大部分の返済が進んでいる、もしくは完済しているケース』という点が最も重要なのですが、そこに着目せずに『とにかくたくさん持っていると評価される』という認識間違いに繋がっているのではないかと思います。

繰り返しになりますが、現在の融資情勢で不動産を闇雲に保有しても、属性毀損するだけで実績として評価されることはまずあり得ません。

金融機関が評価する実績とは、『返済実績』や『取引実績』のことです。

基本的に、どの金融機関も新規顧客よりも既存顧客との追加取引の方がハードルが低いことは言うまでもありません。

人間性や資産背景等がわからない新規顧客よりも、それらを把握している既存顧客の方が金融機関からしてもリスクが低いからです。

評価の高い物件を購入して、きちんと返済をして、金融機関からの要望にも柔軟に対応し、信頼関係を構築する。

これが不動産投資における金融機関が評価する実績です。

実は、上記の認識間違いを悪い不動産会社にうまく利用されてしまうケースも多いです。

悪い不動産会社は、目の前の物件を売ることしか考えていません。

買主がその後属性毀損してしまうことなど考えもしないわけです。

そして、このような営業トークを使います。

『〇〇さんのご属性だとなかなか融資がおりません。ただし、この物件を購入して実績を作ることで取引できる金融機関が増えて拡大しやすくなります！』

先述したように、他行で借入した物件の評価が高く、それが評価されて新たな融資が降りるということはほとんど起こりません。

これは投資家の認識間違いを利用して、自分が売りたい物件を一方的に買わせる為の営業トークにすぎない訳です。

正しい知識をつけることでこういった営業トークから自分を守ることにも繋がります。