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既存不適格物件とは、建築当初の法律では合法的に建てられたが、建築基準法や条例などの法令の改正により、現在の法律では非合法となってしまった物件のことを言います。
似たようなもので違法建築がありますが、違法建築は建築当初から非合法なので全く異なるものです。
既存不適格物件は相場より高利回りで相場に出ることが多いです。
しかし、大きなデメリットがあるので、利回りに釣られてしまわないように気をつけましょう。
最も大きなデメリットは、金融機関の評価が低いという点です。
既存不適格物件に対する評価は金融機関によって異なりますが、築古なおかつ現在の法律に合致していないという2点から著しく評価が低くなる可能性があります。
仮に、評価してくれる金融機関を見つけて融資が降りたとしても、売却時はさらに年月が経っているので、さらに融資が受けづらくなります。
つまり、購入できる投資家が限りなく少なくなるので、売却しづらいという大きなデメリットがあります。
よって、既存不適格物件は土地値などのよほどな安価な価格で取得できないと投資物件としては難しいでしょう。
仮に土地値などの安価な価格で出たとしても、すぐに飛びつくことなくきちんと自分の資産背景と拡大戦略を考えるべきです。
例えば、資産何十億もある方が数千万円の土地値の物件を現金で購入したり、融資を受けて購入することは全く問題ないと思いますし、土地値で取得できれば売却益を出せる可能性も高いので良いと思います。
しかし、これはあくまで飛び抜けた個人属性をお持ちの投資家に限った話です。
一般的なサラリーマン投資家、例えば金融資産5,000万円の方が現金を使って既存不適格物件を購入してしまうと、大きく金融資産を減らすことになります。
つまり、個人属性が毀損されて次の物件の融資が降りなくなる可能性があるということです。
これは融資を引いて購入しても同じことが言えます。
例えば、この方が一棟保有して終わりで良いという考えなのであれば決して間違った投資ではないですが、これから拡大していきたいと考える方であれば2棟目、3棟目の先を見て一棟目を購入する必要があります。
この場合は2棟目以降に繋がらなくなるので購入すべきではないということですね。
このように不動産投資は投資家の個人属性や目的、目標に応じて買うべき物件、そうではない物件が180度異なります。
物件単体、金融機関単体で考えるのでなく、物件・金融機関・個人属性などを総合的に考えて購入すべきかそうではないのか判断すべきです。
多くの投資家様に信頼いただいております!
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