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収益不動産を複数棟購入するには、金融機関から追加融資を受ける必要があります。
つまり追加融資を受けられなくなると、不動産投資での資産拡大が止まってしまいます。
そして、追加融資を受けるためには属性毀損しないことが第一です。
そもそも、属性毀損とは何かを説明いたします。
例えば、預金が3,000万円ある投資家がいるとします。
この投資家が5,000万円の物件をフルローン(5,000万円借入)で購入したとします。
5,000万円の物件ですが、金融機関の評価はそのまま5,000万円ではありません。
以前に書きましたが、収益還元法や積算法など金融機関独自の評価基準があり、それに則った評価方法で物件を査定します。
その査定の結果、この物件の評価が2,000万円の場合、預金3,000万円の投資家が5,000万円の借入をして、評価2,000万円の物件を購入したということになるので、金融機関から見たこの投資家の保有資産の計算は下記のようになります。
3,000万円ー5,000万円+2,000万円=0
つまり、実際には3,000万円の預金があるにもかかわらず、金融機関からは保有資産0という評価になり、当然次から融資を受けることは難しくなります。
これが属性毀損です。
間違った物件の購入や間違った金融機関からの借入を行うことにより、属性毀損をしてしまいます。
属性毀損しやすい物件の代表格が区分マンションです。
なぜかと言うと、区分マンションは積算法・収益還元法のどちらの計算でも評価が低くなるからです。
まず積算法についてですが、区分マンションは一応土地の所有権も持つことになりますが、区分所有者全員で少しづつ土地の所有権を分けることになるので、自分が持つ土地の価値は微々たるものです。
そして、建物の積算法は【再建築価格×経年減点補正率】の計算式で算出されます。
再建築価格とは、同一の建物を評価の時点においてその場所に新築する場合に必要とされる建築費のことです。
わかりやすくいうと『同じものを同じ場所に新築で建てたらかかる費用』のことです。
経年減点補正率とは、建築後の年数経過によって生ずる経年劣化、損耗などによる減価等を表したものです。
よって、建物の評価額は経年とともに下がっていきます。
再建築価格は実勢価格(実際に取引される価格)とは大きくかけ離れていることがほとんどなので、売買金額の内訳のほとんどが建物分の区分マンションは当然に評価が低くなります。
つまり、区分マンションは土地と建物のどちらも低評価ということです。
区分マンションを購入することにより、積算法で物件評価をする金融機関から『属性毀損している投資家』という見方になってしまいます。
次回は、収益還元法の場合を解説します。
多くの投資家様に信頼いただいております!
概要
店舗名 | 株式会社 B・Effect Asset |
---|---|
住所 | 東京都港区赤坂9-1-7 赤坂レジデンシャルホテル261 |
電話番号 | 03-5413-8870 |
営業時間 | 9:00~19:00 |
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