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何が属性毀損になるのか?

一棟収益不動産を複数棟購入する事ができれば、30・40代でFIREする事も十分に可能です。

しかし、複数棟購入するには、金融機関から何度も融資を受ける必要がありますが、属性毀損してしまうと融資が止まってしまい、資産拡大が不可能となってしまいます。

つまり、資産拡大する為には、属性毀損しない。という事が必須条件になります。

 

この属性毀損について、『積算評価が出ている物件であれば属性毀損しない』と認識している投資家も多いですが、これは半分正解で半分不正解です。

どういう事か説明させていただきます。

 

金融機関が不動産に対して融資をする際、不動産評価を独自に算出します。

その算出方法は大きく分けると、以下の2つがあります。

 

・積算評価

・収益還元評価

 

 

『積算評価』とは、土地と建物のそれぞれについて現状の価値を算出して合算し、それに修正を加えた評価価格のことをいいます。

土地の積算評価は、国税庁が発表する「相続税路線価」や、国土交通省が発表する「公示価格」を基に計算します。

 

『収益還元評価』とは家賃収入から計算された評価価格のことをいい、不動産が将来生み出すだろうと予測する純利益から評価価格を逆算したものです。

 

地方であれば積算評価が実際に取引される価格を上回る事もありますが、一都三県だとなかなかそのような事はありません。

よって、積算評価が高い物件は築古の物件の場合がほとんどです。

しかし、築古であれば、建物の残存年数に対して家賃収入が低くなりますので、収益還元評価は低くなります。

つまり、積算評価も収益還元評価もどちらも高い物件は現実には存在しないという事です。

 

金融機関の評価方法は金融機関それぞれで異なります。

例えば、積算評価を重視する金融機関もあれば、積算評価は全く見ず、収益還元評価のみで不動産評価を出す金融機関もあれば、どちらもバランスよく見る金融機関もあります。

 

つまり、積算評価の高い物件を所有している投資家は、積算評価をする金融機関から見ると評価されますが、収益還元評価をする金融機関から見ると『属性毀損しているから融資できない』という見方になります。

逆に高利回りの新築物件を所有している投資家は、収益還元評価をする金融機関から見ると評価されますが、積算評価をする金融機関から見ると『低積算の物件を所有しているので融資できない』という見方になります。

 

なので、半分正解で半分不正解というわけです。

 

それでは、属性毀損せずに資産拡大するにはどうすればいいかというと、まずは自分に融資してくれる金融機関がどのように不動産評価を出すのかを把握する必要があります。

 

もし、積算評価を重視する金融機関であれば、築古の高積算物件を中心に資産拡大していくべきだし、収益還元評価を重視する金融機関であれば、利回りが高い新築物件を中心に資産拡大していくべきです。

 

取引すべき金融機関は、投資家の属性それぞれで全く異なりますので、それに準じて購入すべき不動産も全く異なります。

不動産投資の正解は人ぞれぞれなので、自分がどのような不動産投資をするべきか正確に把握しないといけません。

 

 

 

 

 

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