出口戦略は金融機関をベースに考える。（築３０年の場合） | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

前回につづいて、今回は築３０年の物件を売却することを想定します。

（前回の記事を読んでない方は、必ずそちらからお読みください）

同じように、まず築３０年の物件にどの金融機関が融資をするかを考えます。

有力なのが、三井住友トラストL&F（以下、L＆F）、静岡銀行、スルガ銀行などです。

ここではL&Fを想定します。

L&Fの金利は約３％です。

築古を得意としている金融機関ですので、築３０年の物件に対しても融資期間３０年で融資可能です。

年間家賃下落率１％で計算すると、新築当初の家賃収入が８００万円の物件でも３０年後には約５９０万円に下落します。

つまり、３０年経過後は、金利３％・融資期間３０年で資金調達可能な、家賃収入５９０万円の築古アパートということになります。

さらに返済比率をもとに売買価格を逆算します。

一般的に、優良物件（新築の場合）の返済比率は５０％未満ですが、今回は築古物件なのでストレスをかけて４０％で計算します。

５９０万円の４０％は２３６万円ですので、金利３％・融資期間３０年の条件で年間返済額が２３６万円以下になるように逆算すると、売買価格は４，６６０万円になります。

つまり、築３０年経過後は４，６６０万円（利回り１２．６６％）で売却可能ということが想定できます。

３０年経過後は残債は０ですので、売買代金４，６６０万円のすべてが利益になります。

さらに、それまでのキャッシュフローも合わせるととても大きな金額になります。

おさらいすると、１億円・利回り８％の新築アパートを金利１％・融資期間３０年で購入すると、築１０年の時には７，５９０万円（９．４８％）、築３０年の時には４，６６０万円（１２．６６％）で売却が可能ということが想定できました。

９．４８％（築１０年）、１２．６６％（築３０年）という数字は、不動産投資を少し勉強している方であれば、すぐに売れる水準ということが分かると思います。

金融機関の条件は想定時の水準で想定するので、必ずこの計算が当てはまるとは限りません。

融資情勢が想定時より悪くなれば、売買価格は想定より低くなります。

しかし、反対に想定時より融資情勢が良くなれば、もっと高値で売れる可能性も十分にあります。

このように、不動産投資は論理的に数千万円、場合によっては数億円の利益を出すことができる投資です。

インカムゲインを目的とした長期保有の不動産投資では、売却のことを考えすぎる必要はありませんが、考える力があれば利益が最大となるタイミングでの売却も可能になります。