フルリノベーション物件について。 | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

築古物件の内装や設備を最新のものに一新することをリノベーションと言います。

内装・外装ともにフルリノベーションすれば、見た目は完全に新築同様となります。

一戸建や区分マンションなどによくあるリノベーション物件ですが、収益不動産でも稀に市場に出ることがあります。

本日は、このリノベーション物件についてお話ししたいと思います。

結論からいうと、投資すべき物件ではないと断言できます。

理由をお話しします。

まず、不動産投資で最も大事なことは融資の引き方です。

なるべく低金利でなおかつ長期間で引くことで、月々の返済額は軽くなり、キャッシュフローは良くなります。

リノベーションすることで外見は新築と遜色ないほど綺麗になりますが、肝心の金融機関はそこを評価しません。

リノベーションしてようがしてまいが、融資年数に変わりはないということです。

つまり、そのまま築古物件を購入することになるので、融資が引きづらいという最大の弱点があります。

そして、購入時に融資が引きづらいということは、さらに年月が経過した売却時はもっと融資が引きづらいということになります。

融資が引きづらいということは、購入できる方が少なくなる（＝需要が低くなる）ということなので、満足いく金額で売れない可能性は十分にあります。

リノベーションされていて見た目はとても綺麗になっていても、所詮は見た目だけの話。

結局、築古物件を購入することに変わりないのでリスクは大きい訳です。

確かにリノベーションすることで家賃収入は間違いなく上昇します。

しかし、リノベーション工事で多額の費用を要しますので、十分な費用対効果があるかというと疑問が残ります。

このように売却に難があるので基本的には長期保有し家賃収入を得ないと採算が合わないのですが、この長期保有するにも相当なリスクがあります。

というのも、入居者はSUUMOやHOME'Sなどのポータルサイトから物件を見つける方がほとんどです。

そして、物件検索の条件には当然築年数のチェック欄もあります。

リノベーションの必要があるということは、ほとんどの物件が築３０年超などの築古物件かと思います。

果たして、築３０年超で物件を探す方がどのくらいいるのでしょうか？

しかもそれは購入時の話。

仮に築３０年のリノベーション物件を購入して、購入当初は満室だとしても、１０年後には築４０年、２０年後には築５０年になります。

築４０年や５０年の物件をわざわざ検索して探す方がいるとは到底思えません。

これは個人的な意見ですが、築４０年〜５０年の物件にはいくら家賃が低くても住みたくないです。

リノベーションしていてぱっと見は新築同様だとしても、耐熱性や遮音性、耐震性は新築物件には到底及ばないからです。

つまり、長期保有という側面でも難しいということになります。

売却、長期保有ともに難しいリノベーション物件は投資対象としては不適格ということです。

話は少し脱線しますが、あくまでこれは投資対象としての話です。

自分が住むマイホームとしては良いと思います。

なぜならマイホームは基本的には自分がずっと住み続けるものだからです。

返済途中で売却を想定する機会は投資物件より少ないですし、空室に悩むこともありません。

慣れ親しんだ実家をフルリノベーションして、次の世代が受け継いだりすることもできるので、すごく素敵だと思います。