《新築・築古》同じイールドギャップでもリスクが全然違う！ | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

イールドギャップとは、表面利回りから調達金利を引いた数字のことをいいます。

例えば、利回り７％の物件を金利１％で購入すると、イールドギャップは６％になります。（７％−１％＝６％）

このイールドギャップは物件の良し悪しを決める速算式のような形で使われることが多いです。

そして、６％以上が優良物件と判断されることが多いです。（融資期間３０年、フルローンの場合）

例えば、自身の取引銀行の金利が１％前後だとします。

利回り６％と利回り７％の２物件を検討する場合、利回り６％の物件は『イールドギャップ５％以下だからやめておくか』、利回り７％の物件は『イールドギャップ６％以上だから精査を進めよう！』と入り口で即座に判断できる訳です。

イールドギャップは、投資物件の良し悪しを判断するのにとても重要な指標ですがこれに囚われすぎるのもよくありません。

例えば、新築木造・利回り７％の物件を金利１％で購入するのと、築３０年木造・利回り１０％の物件を金利４％で購入するのは、どちらもイールドギャップ６％になります。

この２パターンは単年で見ればキャッシュフローに大きな差はないでしょう。

しかし、新築と築３０年ではあらゆるリスクの大きさが異なります。

具体的に言うと、『空室リスク』『家賃下落リスク』『修繕発生リスク』などです。

言うまでもなく、新築より築３０年の物件の方がこれらのリスクは大幅に大きくなります。

不動産投資は長期保有することが大前提ですので、長期的なシミュレーションは必ず必要になります。

イールドギャップだけみて単年で判断すれば、新築でも築３０年でも大差ないように思えますが、長期保有することを考えると築古の物件は大きなリスクを抱えています。

当然、新築と同じキャッシュフローは生まれないでしょう。

イールドギャップはあくまで入り口の速算式として参考にするだけにとどめ、長期的な家賃下落や大規模修繕などを加味した長期シミュレーションを忘れないようにしましょう！