なぜ同じ新築でも建売より土地先行の方が高利回りなのか？ | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

弊社は土地からの新築、すなわち土地先行決済の物件を専門的に扱っています。

なぜかというと、私はこれまでの業界歴のなかで築古一棟、築浅一棟、新築建売、戸建、区分マンションとさまざまな投資物件を販売してきましたが、土地からの新築アパート・マンションが最もキャッシュフローが出ると断言できるからです。

それであれば、土地からの新築を専門的に扱う会社を作ろうと思って８年前に起業したのがこの株式会社B・Effect Assetです。

同じ新築でも建売という物件もあります。

これは読んで字の通り、『建ててから売る』で建売です。

投資家はすでに竣工した物件を購入することになります。

この建売と土地からの新築は似て非なるもので、まずは利回りが全然違います。

例えば、エリア、構造、規模、間取りなどの他の条件が同じ場合、建売より土地からの新築の方が利回りでいうと１％前後高いです。

この利回りの高さが私がキャッシュフローが最も出ると断言している理由の一つなのですが、今回はなぜ利回りが高いのかをご説明したいと思います。

結論から言うと、売主（業者）の利益が薄利だからです。

なぜ薄利で販売できるかをご説明します。

不動産会社が物件を仕入れて販売する場合、仕入資金を金融機関から融資してもらうことになります。

融資を受けられる額は、その不動産会社の規模や実績などで左右されるのですが、今回は分かりやすく年間１０億円までと仮定します。

年間１０億円までであれば、物件を仕入れて顧客に販売し利益を上げることができる訳です。

建売業者の場合、建ててから売る訳ですから土地建物総額が１億円の物件を販売するのに１億円の資金が必要になります。

つまり、このケースだと年間１０棟を仕入れて販売することができるということになります。

そして、その１０棟には当然売主としての利益を乗せて販売します。

次に、土地からの新築の場合です。

同じように土地建物総額が１億円の物件を販売するのに、建売業者と違い１億円の資金は必要としません。

仮に土地３，０００万円、建物７，０００万円という内訳の場合、売主が必要とする資金は土地代の３，０００万円のみです。

同じ１０億円までの資金でも、３３棟も販売することができます。

同じ資金でも建売業者の３倍以上も販売することができるので、当然１棟に対してそこまで利益を乗せなくても売上が作れることになります。

よって、土地からの新築は建売より利回りが高い訳です。