買ってはいけない収益不動産③　狭小物件 | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

狭小物件とは一部屋あたりの広さが１０㎡〜１５㎡前後の物件の事を言います。

浴槽がなくシャワーブースのみ、非常に狭いキッチンとまさに生活するのに最低限の広さの物件です。

こういった狭小物件でも、都心部や一等地であれば意外に賃貸需要があります。また、一部屋を小さくする事で物件全体の部屋数を増やせるので、利回りも高くなります。

しかし、狭小物件は長期保有するにはさまざまなリスクが大きいので、買ってはいけません。

《年数が経過しても賃貸需要があるかは不透明》

新築当初は立地が良ければ十分な需要があると思います。

狭小で家賃が低い物件を好むのは、おもに低所得の１０代・２０代の若年層です。

しかし、このような若年層も歳をとるにつれ、所得も上がっていきます。

所得が上がれば、もっと広い物件に引っ越すのは当然の事です。

２巡目、３巡目くらいまでは同じ様な若年層が入居するかもしれません。

しかし、このような若い入居者は新築や築浅を好む傾向にあり、築年数が経過すると需要ががくっと落ちてきます。

実際に、３０年ほど前に建築された３点ユニットの物件は家賃が低くても空室が目立ちます。

新築当初は良くても、長期的に運営できるか？という不安が狭小物件は大きいです。

《入れ替わりが激しく、その都度費用が発生する》

先述したとおり、若年層の入居者は所得があがるとより広い部屋への引っ越す傾向が大きいです。

つまり、狭小物件に好んで住んでいる訳ではなく、お金がないから我慢して住んでいる、という事です。

必然的に入れ替わりのサイクルが激しくなります。

そして、再募集の度には、その都度管理会社に仲介手数料やADを支払う事になります。

表面上の利回りは良くても、サイクルが激しい事で出費も多くなり、想定よりも手元に残るお金は少なくなってしまいます。

《金融機関の評価が低く、売却時に苦戦する》

上記のような理由で、長期経営が難しい狭小物件は多くの金融機関で評価が低いです。

評価が低いという事は、売却時に買主が資金調達に苦戦するという事です。

売りたい時に売れないという事は、投資としては大きなデメリットですし、精神衛生上も良くありません。

もし長期間売れなかった場合、価格を下げる必要があり、もし家賃収入をプールしていたとしても売却時の費用で吹っ飛ぶ可能性があります。

不動産投資の基本は長期保有して家賃収入を得る事です。

しかし、狭小物件は長期保有が難しいので、この基本から外れてしまいます。

不動産投資初心者の方は、一棟目でいきなり基本から外れた投資をしてしまわないように気をつけましょう。