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不動産投資=論理的思考

新築建売と土地先行は同じ新築ですが似て非なるものです。

それぞれメリット・デメリットがあります。

 

まず建売のメリットはすぐに家賃収入を得ることができるという点です。

土地先行の場合は、着工から竣工まで通常6ヶ月前後(木造の場合)かかりますので、その間家賃収入を得ることができません。

また、すでに建っている物件を購入する訳ですので、土地先行のように建築途中で工事が止まってしまうようなリスクをなくすことができます。

このリスクについては建築会社の選定を間違わなければほぼ0%なのですが以前に他のコラムで説明しているので省略します。

 

反対に土地先行のメリットは何と言っても利回りの高さにあります。

土地から建築した(土地先行)投資家や不動産会社が利益を乗せて売却するのが建売ですので、当然建売より利回りが高くなります。

(ちなみに、建売を購入した人がさらに利益を乗せて売却する物件が築浅、さらにそれに利益が乗っているのが築古です)

 

おおよそですが、同じような物件であれば利回りでいうと1%前後も土地先行の方が高いです。

例を出してみましょう。

 

同じ家賃収入であれば、下記のような物件価格になります。

 

《土地先行》

・家賃収入:750万円

・利回り:7.5%

・物件価格:10,000万円

 

《新築建売》

・家賃収入:750万円

・利回り:6.5%

・物件価格:11,500万円

 

つまり、建売の方が1,500万円も高い訳です。

見方を変えると、この1,500万円が物件が必ず建つ為の保険料のようなものだと言い換えることができます。

 

ちなみに例にあげた建売を金利1%・30年・フルローンで購入した場合の手残りキャッシュフローはおおよそ2%=約230万円です。

つまり、1,500万円を回収するのに約6.5年かかる訳です。

 

土地先行の工事期間(6ヶ月)の機会損失回避と、必ず建つという保険料を6.5年かけて支払うというイメージですね。

この金額を安いと思えば建売の方が向いているし、高いと思えば土地先行の方が向いている訳です。

 

弊社は土地先行案件を専門的に扱っており、すべてのお客様にご満足いただいている自負があるので圧倒的に後者の意見です。

6.5年かけて6ヶ月の機会損失を回避するとは完全に矛盾してますし、ほぼ0%の建築会社倒産リスクを回避する為の保険料としてはあまりにも高すぎると思うからです。

 

このように論理的に考えればどちらが優れているのかは火を見るより明らかです。

 

『なんとなく不安だな』

『はやく不動産がほしい』

 

このような感情的な理由で物件選定をしてしまわないようにしましょう。

 

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