建築条件付き売地　竣工までの流れ | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

建築条件付き売地（以下、条件付き売地）とは、土地の売買契約に売主が指定する建築会社と建築請負契約を締結することが停止条件となっている売地のことです。

同じ新築アパートでも、建売アパートより１〜２％も利回りが高いので、弊社では条件付き売地を推奨しています。

本日は、この条件付き売地の売買契約から建物竣工引渡しまでの流れをご説明いたします。

まず、融資が無事に承認されたら、土地の売買契約を締結します。

この土地の売買契約には、『売主が指定する建築会社と建築請負契約を一定期間内に締結すること』が停止条件として付加されています。

一定期間内とは、契約によってさまざまですが一般的には１ヶ月、長くても３ヶ月程度です。

しかし、実務としては土地の売買契約と建築請負契約を同日に締結することが多いです。

条件付き売地のほとんどは土地を決済してから建築工事に着手する『土地先行決済』です。

土地の売買契約と建築請負契約を締結した後、金融機関と金銭消費貸借契約（金消契約）を締結します。

金消契約とは、借入額、返済期間、金利などを確定する契約です。

そして、土地の決済を行います。

その後、買主の要望を図面に反映させて、設計士が最終図面を作成し、建築確認申請へと進みます。

無事に建築確認申請が通れば、建築確認済証が発行されます。

建築確認済証が発行されると、建築会社へ着工金の支払いを行います。

建物代金の支払いは着工時、上棟時、竣工時の３回払いが一般的ですので、第一回目の支払いということになります。

ちなみに、着工金、上棟金の支払い時は特に金消契約のようなものはなく、振込伝票を記入するだけです。

もし、土地決済時に建築確認済証が発行されていれば、土地の残代金の支払いと着工金の支払いを同日に行うことが多いです。

着工すると、まずは地盤調査を行います。

地盤調査の結果、場合によっては地盤改良費が発生する可能性があります。

この費用負担は契約の内容によってさまざまです。

RC造など比重が重い建物の場合、数百万円単位かかることもありますので、事前にこの費用は誰が負担するのかをきちんを把握しておく必要があります。

契約書に明記されていない場合は、必ず契約前に費用負担について明記するように売主に伝えましょう。

地盤調査、地盤改良を終えると建築工事に入ります。

建築工事に入ると、上棟まで買主は特にやることはありません。

おおよそ、着工から２ヶ月前後で上棟（柱、梁など建物の基礎構造が完成した状態）します。

上棟金の支払いも、着工金と同様、特に金消契約のようなものはなく、振込伝表を記入するだけで完了します。

木造の場合、上棟してからおおよそ４ヶ月前後で竣工となります。

この間に、クロスや外壁の色や設備仕様を決める為に建築会社と打ち合わせをします。

この打ち合わせの日程は、特に決められているものではないので、建築請負契約締結すぐに設備仕様の打ち合わせをするケースも少なくありません。

そして、通常建物引渡しの１ヶ月ほど前には入居者の募集を始めるので、それまでに管理会社と管理委託契約を締結する必要があります。

建物引渡しから逆算して、２ヶ月程度前には管理会社を決めておきましょう。

そして、いよいよ竣工となります。

建物は竣工したばかりで登記されていない状態ですので、建物の構造や広さ、所有者などを法務局に登記します。

これを表題登記といいます。簡単にいうと、新生児の出生届のようなものです。

買主の作業は委任状を記入するだけです。

建物引渡しの前に、買主と建築会社が現地で立ち会い、傷汚れや設備の不具合がないかを確認します。

もし、傷汚れや不具合が見つかった場合、建物引渡しまでの間に建築会社の負担で是正します。

この現地立ち会いは、不具合を是正する時間が必要なので、建物引渡しの２〜３週間前に行われることが多いです。

そして、土地には土地決済時に金融機関の抵当権が設定されていますが、建物にはまだ抵当権が設定されていません。

そこで建物引渡しの前に、金融機関と抵当権追加設定契約といって、新しくできた建物に追加で抵当権を設定する契約を締結します。

その後、残代金を建築会社に支払い、建物引き渡しを行います。

以上ですべての作業が完了です。

いよいよ、買主は家賃収入を得ることができます。

文字に起こすととても煩雑なように見えますが、実際に買主が行うことはわずかです。

初めての方でも問題なく、土地から新築アパート・マンションを建築することができます。