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自主管理、一般管理、サブリース・・・3つの管理形態

物件の管理には3つの形態があります。

 

・自主管理

物件のすべての業務をオーナー自身で行う管理形態です。通常かかる管理費を節約することができます。

鍵交換、クレーム処理などのすべての業務を自身で行わなければいけないので時間的な負担が大きく、本業がある投資家にはほぼほぼ不可能でしょう。

国土交通省の調査では、自主管理を行う投資家はわずか2割いう結果が出ています。

 

・一般管理契約 

管理業務を管理会社に委託する形態です。管理業務のすべてを委託する場合や、一部のみを依頼する場合もあります。

管理会社には総家賃収入の3〜5%を管理費として支払う必要があります。

 

・サブリース契約 

管理会社に一棟丸ごと貸し出し、管理会社がそのアパートを入居者へ転貸(又貸し)する形態です。管理会社に一棟丸ごと貸し出すので、空室になっても家賃収入は管理会社によって保証されます。

保証される家賃収入は約80〜90%が相場です。

 

 

それぞれメリット・デメリットがありますが、サラリーマンなど本業がある方が自主管理を行うのは現実的ではないでしょう。

必然的に、一般管理契約もしくはサブリース契約の2択になります。

 

《サブリース契約のメリット》

・管理業務が簡略化できる。

一般管理契約の場合は、入居者と直接賃貸契約を締結しますので、入居者の数だけオーナーの手間も増えます。

しかし、サブリース契約の場合は借主は管理会社一社なので、入居者とのやりとりは全くありません。

 

・空室リスク、滞納リスクがなくなる

一棟丸ごとを管理会社に貸し出すサブリース契約では、実際の入居者の有無に問わず管理会社から保証家賃が支払われます。

空室や滞納などのリスクはすべて管理会社が負うことになるので、オーナーの負担が軽減されます。

 

・AD、原状回復費が軽減する

一般管理契約の場合、入居があればADや仲介手数料がかかりますし、退去があれば部屋をきれいにする原状回復費がかかります。

サブリースの場合、この費用は管理会社負担となることも多いので、オーナーの負担が軽減されます。

 

 

《サブリースのデメリット》

・収益性が下がる

家賃が保証されるといっても、入居者からの家賃全額が保証される訳ではありません。

保証家賃の相場は、入居者が支払う家賃のおおよそ80〜90%です。

差額の10〜20%は管理会社の利益になります。

 

・一定期間で保証家賃の見直しがある

保証家賃を安定的に得られるサブリースですが、契約締結時の保証家賃がずっと続く訳ではありません。

多くの場合、2年ごとに保証家賃の見直しが行われます。

建物の経年劣化に伴う家賃下落、家賃相場や賃貸需要の変化を加味されますので、ほとんどの場合、見直し時には保証家賃が低くなります。

しかし、会社によっては見直し時の家賃下落の下限を決めている会社もありますので、そのような会社の場合は安定した保証家賃を得続けることができます。

 

・免責期間がある

サブリース契約には保証家賃が支払われない免責期間があります。

免責期間は、竣工後や入居者の退去後から1〜3ヶ月程度の契約が多いです。

この期間内は保証家賃が支払われないので、注意が必要です。

 

・入居者を選定できない

一般管理契約の場合は、最終的な入居者の選定はオーナー自身が行いますが、サブリース契約の場合、管理会社が行います。

例えば、お年寄りの入居者を入れることで自然死が発生して物件全体の収益性が下がってしまったり、マナーが悪い入居者を入れることで他の入居者からクレームが来たり、最悪退去してしまうことが想定されます。

 

 

 

サブリース契約を簡単に言うと、家賃の10〜20%を支払う代わりに管理会社に満室保証してもらうというイメージです。

つまり、最初からきちんと運営できる物件であれば、サブリース契約はデメリットしかありません。

よって、私個人の意見はサブリース契約は不要という答えです。

 

しかし、きちんと運営できる物件にも関わらず、必要以上に空室リスクや滞納リスクを心配してしまう心配性の投資家も少なくありません。

そのような投資家にとっては、家賃収入の10〜20%を支払うことで安心を買うことができますので、精神衛生を保つことができます。

そのように考えると、サブリース契約も決して悪いものではないと思います。

 

一般管理契約かサブリース契約か、どちらが自身に合っているか考えてみましょう。

 

 

 

 

 

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