『融資承認』で浮かれてはいけない。 | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

弊社に限らず、収益不動産の売買契約は実需不動産のような購入申込順ではなく、融資承認順の場合がほとんどです。

どんなに良い物件でも融資承認が得られないと契約まで進むことはできません。（現金買いを除く）

この『融資承認』という言葉は実は誤解を招く表現で、後に大きなトラブルに発展する可能性もあるので、本日は注意喚起も含めてお話ししたいと思います。

まず、一般的に契約まで進められる融資承認とは、本承認もしくはかなり確度の高い事前承認のことです。

本承認は簡単にいうと最終決裁ですので、本承認が降りたあとに覆ることは原則ありません。

事前承認は金融機関ごとに確度の差があります。

例えば、事前承認が降りれば99.9％本承認まで降りるという高い確度の金融機関もあれば、50％程度しかない金融機関もあります。

前者の事前承認であれば、契約まで進めることができるでしょう。

そして、何がトラブルになり得るのかというと、投資家がご自身で金融機関に融資打診をしていて銀行マンとのやりとりのなかで『融資承認』という言葉の意味を誤認してしまうケースです。

一般的に、金融機関の審査は支店内承認（支店長承認）を得てから、本部審査に進みます。

そして、事前承認、本承認という流れで融資承認が降りる流れになります。

（物件の規模や支店の裁量次第では、支店内承認＝本承認のケースもあります）

つまり支店内承認の時点では、まだまだ本承認は降りておらず、その後否決になる可能性は十分にあるという状況です。

しかし、銀行マンのなかには支店内承認のことを『支店内で融資承認になりました』と表現する方は少なくないです。

この『融資承認になりました』の言葉尻だけを捉えて、本承認が降りたぞ！と誤認してしまう投資家は私の経験上かなり多いです。

これは本当にあるあるで、弊社の場合はお客様から本承認が降りたと連絡があった際は、必ず金融機関に直接確認しているのですが、『いや、まだ支店内承認の段階ですよ』と言われてしまうことはかなり多いです。

弊社の場合はこのように直接確認しているのでトラブルは起こり得ないですが、もし不動産会社がこの確認作業を怠った場合はどうなるでしょうか。

本承認が降りたと勘違いして融資特約なしで契約した後に、融資が否決になった場合はどうなるでしょうか。

その場合は、買主都合の契約解除となりますので、手付解除もしくは違約解除になります。

違約金の相場は売買価格の10〜20%と高額です。

5,000万円の物件の場合、500〜1,000万円の違約金の支払い義務が生じます。

しかも、それだけではなく、もし仲介会社が仲介に入っていた場合、買主都合の違約解除なので仲介手数料の支払い義務も発生します。

5,000万円の物件の場合、約150万円です。

つまり、融資承認が降りたと誤認して、融資特約なしで契約まで進めてしまった場合、上記の例だと650〜1,150万円もの違約金を支払うリスクを負うということになる訳です。

不動産会社が金融機関と直接やりとりしていればこのような誤認識は起こらないですし、仮に起こったとしても、不動産会社の確認不足という責任があるので、違約金を請求されたとしても対抗することができます。

しかし、ご自身で金融機関に融資打診しているケースだと、このような『融資承認』という言葉の認識違いの責任は買主自身にあります。

競合が多い物件では、一刻も早く融資承認を取得して契約したい気持ちは分かりますが、早とちりしてしまい、不必要なリスクを負わないように気をつけましょう！