利回りではなく、イールドギャップで考えよう。 | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

イールドギャップとは、物件の表面利回りから調達金利を引いたポイントの事を言います。

例えば、表面利回り８％の物件があり、この物件を金利１％で資金調達して購入した場合、イールドギャップは７％という事です。

不動産投資をする際は、物件の利回りが高いか低いか、金利が高いか低いかで考えるのではなく、イールドギャップがどのくらい取れるのかを考えるべきです。

結論から言うと、融資期間が３０年の場合のイールドギャップは６％以上あれば不動産投資として合格ラインです。（2022年3月現在）

イールドギャップが６％以上取れていれば、よほどの事がなければ毎月のキャッシュフローが赤字になる事はないと思います。

ちなみにこれはあくまで融資期間が３０年の場合ですので、もし２０年や２５年など融資期間が短い場合はもっと高いイールドギャップが必要です。

さらに掘り下げると、同じイールドギャップでもなるべく調達金利が低い方がリスクが低くなります。

例えば、同じエリアに２つの物件があるとします。

《A物件》

木造、築３０年、表面利回り１０％

《B物件》

木造、新築（劣化対策等級２取得）、表面利回り７％

A物件は利回りが高いですが、築３０年経過した築古物件なので、融資してくれる金融機関がノンバンク系のみで融資期間３０年で調達金利は４％でした。

イールドギャップは６％です。

B物件は利回りは７％ですが、劣化対策等級を取得した新築なので都銀・地銀で資金調達ができました。

融資期間は３０年で調達金利は１％でした。

イールドギャップは６％です。

A物件とB物件はどちらも同じイールドギャップですが、その内容は全く異なります。

築古のA物件は、購入当初はキャッシュフローが出ると思いますが、これから空室リスク、家賃下落リスク、修繕リスクなどの多くのリスクがあるのに加え、築古なので売却も容易にできないという懸念点もあります。

同じイールドギャップでもB物件の投資の方が優れている事は火を見るより明らかです。

決して調達金利が高い事が悪いという訳ではないですが、自分の属性を把握し、最も低い金利で資金調達する事を考えましょう。