初期費用の１つ目は固定資産税・都市計画税（以下、固都税という）です。
不動産を取得すると、固都税の支払い義務を負います。
固都税は１月１日時点で、その不動産を所有している者が１年分の支払い義務を追います。要は売主は決済日以降の固都税も負担している状況になるので、これを一般的には日割計算します。
日割計算の起算日は関東では１月１日が一般的です。関西などエリアによっては、４月１日を起算日とする慣習のところもあります。
例えば、７月１５日が購入物件の決済日だとします。
年間の固都税が仮に１０万円だとすると、１月１日〜７月１４日までの分を売主負担、７月１５日〜１２月３１日までの分を買主負担という形で１日単位で計算します。
７月１５日〜１２月３１日は１７０日あるので、１０万円×１７０/３６５で４６，６７５円が買主の負担となり（うるう年を除く）、売主に支払います。
それ以外にも、家賃や電気代等を精算しますので、事前にどのような精算金があるか、仲介会社から聞いておきましょう。
初期費用の２つ目は仲介手数料です。
不動産売買には、売主と買主の間に仲介会社が入る事がほとんどです。
これは売主・買主のどちらかが宅建業者（プロ）だった場合、プロに有利な契約にならないようにする為や、売主・買主間ののちのトラブルを回避する為に必要だからです。
仲介手数料は物件価格の３％＋６万円＋税が法定手数料となっております。
この計算方法ですが、消費税を抜いてから計算します。
例えば、物件価格が１億円で土地建物の内訳が土地４，０００万円、建物６，０００万円だとします。
土地は消費税非課税ですが、建物６，０００万円には消費税が含まれています。
６，０００÷１．１（消費税１０％）で税抜価格は５４，５４５，４５４円になります。
それに土地の金額を足して、９４，５４５，４５４円が本体価格になります。
この本体価格に法定手数料の計算をすると、支払う仲介手数料は３，１８５，９９９円です。
この金額が法律で定められた上限金額なので、もし仲介会社からこれ以上の金額を請求されたら、その理由をしっかりと説明してもらうようにしましょう。
初期費用の３つ目は各保険料です。
万が一にそなえて、火災保険や地震保険は加入すべきです。また金融機関によってはこれらの保険に加入しないと融資してもらえない場合も多いです。
保険料は構造や地域によって、変わってきます。
より耐火性の強いRC造は火災保険料が安く、地盤が強い地域の物件は地震保険料が安いです。
もちろん、保険金額をいくらにするかによって、保険料が変わってきますので、事前に仲介会社に予算を伝えて、見積もりを作成してもらいましょう。
ちなみに地震保険は国と民間が共同で行っているので、保険会社による保険料の差はありません。
この他にも、団体信用生命保険料が別途必要な金融機関があったり、法人設立して購入する場合は経営者団信に加入する事が融資条件だったりするので、事前に確認した方が良いでしょう。
初期費用の４つ目は金融機関への融資手数料や事務手数料、金消契約書類に貼付する印紙代等です。
印紙代は金融機関によって変わりますが、数万円〜十数万円程度ですが、融資手数料や事務手数料は高額になる場合が多いです。
金融機関によっては事務手数料が数万円のみで融資手数料はないところもあったり、融資手数料が融資額の１〜５％のところもあります。
仮に２％だとして、１億円借入すると２００万円にもなりますので、事前にこのような手数料が発生しないか仲介会社に聞いておきましょう。
本来であれば、お客様から聞かなくても仲介会社や銀行員から事前にご案内がありますが、担当が新人だったり、ズボラな性格の人間にあたると、そもそも把握していない場合もあります。
金消契約当日に多額の融資手数料がかかる事を初めて知った・・・というような事がないように気をつけましょう。
初期費用の５つ目は決済時の登録免許税と司法書士への報酬です。
まず登録免許税とは何かというと、建物新築時の所有権保存登記や所有権移転登記、抵当権設定登記の際にかかる税金の事です。
不動産業界では、これらの税金に司法書士への報酬も含めて登記費用という事が多いです。
登録免許税に関しては、固定資産評価額に一定の割合をかけた金額になるので、一般の方でも十分に算出する事ができます。
固定資産評価額は固定資産評価証明書に記載がありますが、手元になくても国税庁HPの路線価図から路線価額を出す事によって、近い数字を算出する事ができます。
司法書士への報酬は、担当する司法書士によって若干の差異はありますが、大きな金額の差になる事は少ないです。
高積算の物件は、登録免許税も高額になるので、事前にシミュレーションしておきましょう。
初期費用の６つ目は不動産取得税です。
不動産取得税も登録免許税と同じく固定資産評価額に一定の割合をかけたものなので、一般の方でもおおよその数字は算出可能です。
登録免許税と同じく、路線価額でも近い数字を算出できます。
注意点は他の初期費用と異なり、忘れた頃に納税通知書が送られてくるという事です。
おおむね物件の引き渡しから、４〜６ヶ月後に納税通知書が送られてきます。
不動産会社によっては、購入時に不動産取得税の案内がない会社もあるので、特に初めて不動産を購入する方は突然の請求に驚いてしまう方も少なくありません。
物件によってはとても高額な場合も多いので、事前に把握するようにしましょう。
弊社は一棟物不動産投資専門の会社です。
区分マンションやシェアハウス、パーキング等は取り扱っておりません。理由はお客様の利益にならないと考えている為です。弊社ではインターネット等に公開されていない未公開物件のみを取り扱っており、金融機関のパイプ・知識も充分にありますので、正しい金融機関をご提案可能です。
事実ベースで、弊社では高利回りの物件を低い金利でお客様にご購入いただいており、すべての物件で潤沢なキャッシュフローが出ております。
２棟目以降も弊社からご購入いただくお客様がほとんどです。
しかし、スルガショック以降金融機関の審査基準が非常に厳しくなり、購入できる方が少なくなってしまったのも事実です。
まずはご自身がどこの金融機関から融資を受けられるかを把握するのは不動産投資初心者の方の成功への近道です。
このような情報はインターネットや書籍では勉強の限界がありますので、まずはお気軽にお問い合わせ下さい。
面談は無料で行っており、弊社からしつこい営業が行く事もありません。
納得いただくものをご購入いただいた時に初めて成功報酬として、仲介手数料をいただいております。
