ファミリー向け物件の落とし穴 | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

弊社では基本的に20〜30㎡前後の単身者向け物件を企画しております。

稀に40㎡前後の物件を企画することもありますが、それでも間取りでいうと1LDKです。

この場合のターゲットはカップルもしくは単身者なのでどちらも狙えるという間取りにしています。

このように、単身者もしくは2人暮らしをターゲットにしているのでファミリー向け物件を企画することはありません。

本日は、なぜファミリー向け物件を企画していないのか、その理由をお話ししたいと思います。

まず、第一に利回りです。

収益不動産は部屋数が多ければ多いほど利回りが上がります。

例にすると、一部屋40㎡の物件より一部屋20㎡にして部屋数を2倍にした方が利回りは圧倒的に高くなります。

しかし、単純に部屋数を増やせば良いという単純なものではなく、20㎡以上というのを一つのラインにしています。

なぜかというと、SUUMOやホームズで検索する単身者の多くが20㎡以上で検索するからです。

一部屋を狭くして部屋数を増やせば確かに利回りは上がるのですが、上記の理由で空室リスクも上がってしまいます。

また近年では、金融機関も間取りに関してストレスをかけて審査するようになっています。

10年以上前のサラリーマン大家さんが流行っていた頃はありとあらゆる金融機関が融資を行なっていたので、投資家もとにかく高利回りの物件を買うというのが流行りでした。

当時は10〜16㎡程度の狭小間取りの高利回り物件が市場に出回っていましたね。

しかし、融資の引き締めが行われて購入できる物件が少なくなると、とにかく高利回りという単純な考えではなく、高利回りかつ長期保有に適した物件の需要が高まりました。

上記の条件にすべて当てはまるのが20㎡以上という水準という訳です。

では20㎡以上であれば何㎡でも良いかというと実はそうでもありません。

日本の世帯数の将来推計（令和6年推計　国立社会保障・人口問題研究所）によると世帯の割合の推移予測は下記のようになります。

《2020年》

単独世帯38％、夫婦のみの世帯20.1%、夫婦と子から成る世帯25.2％、ひとり親と子から成る世帯9%、その他7.7%

《2050年》

単独世帯44.3％、夫婦のみの世帯18.9%、夫婦と子から成る世帯21.5％、ひとり親と子から成る世帯9.2%、その他6.1%

2020年時点で最も多いのが単独世帯（38%）ですので単身者用物件が最も需要があるということになります。

夫婦のみの世帯（20.1%）やひとり親と子から成る世帯（9%）を2人暮らしとすると、次いで需要が高いのが合計29.1%の2人暮らしをターゲットとした1LDKや2DKなどの物件ということになります。

夫婦と子からなる世帯、つまりファミリー向け物件のターゲットとなる世帯は最も低い25.2%となります。

しかも、この傾向が年々強くなることは2050年の予測を見ることで分かります。

つまり、20㎡以上であれば何㎡でも良い訳ではなく、『20㎡以上、なおかつ単身者向け、もしくは2人暮らし向けの間取り』が最も需要が高いということになります。

ファミリー向け物件は一度入居が決まれば長く住んでもらえる傾向にあるというメリットもありますが、それ以上に利回りが低いという点と賃貸需要が低いという2点のデメリットの方がメリットより大きいと弊社では考えている訳です。

上記が、弊社がファミリー向け物件を企画せず、1K〜1LDKの物件を専門的に企画している理由です。