キャッシュフローに影響する減価償却費。弊社が行なっている土地と建物の価格比率のお話。 | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

借地権などの例外を除くと、一言で不動産価格で言っても土地価格と建物価格の2つがあります。

例えば、1億円の物件を購入する場合、土地価格6,000万円：建物価格4,000万円の場合もあれば、土地価格4,000万円：建物価格6,000万円の場合もあるということです。

土地建物の価格比率を意識して購入している方は少数なのですが、実は意外に大事なことです。

なぜかというと、建物価格が変われば減価償却費も変わるのでキャッシュフローへの影響があるからです。

本日は、この減価償却費のお話をしたいと思います。

まず、減価償却とは何かというと、簡単に言うと『長持ちするものはちょっとずつ経費にしましょう』という税法上のルールです。

（つまり、土地は永久になくならないので減価償却対象外です）

例えば、ある営業会社が新車で600万円の営業車を購入して、その年の売上が600万円だったとします。

営業車を購入するのに600万円の経費を使っているから、売上600万円ー経費600万円＝利益0円だから税金を払わなくて良いかというと決してそうではありません。

減価償却は『長持ちするものはちょっとずつ経費にしましょう』というルールですので、新車の場合は6年で経費計上しなければいけません。（新車の耐用年数：6年）

つまり、年間で経費計上できるのは（600万円÷6年＝）100万円だけ。

売上600万円ー減価償却費100万円＝500万円に対しての税金を納税する義務があります。

実効税率が約30％とすると、（500万円×30%＝）150万円の税金を支払わなければいけないので、純利益は（売上600万円ー税金150万円＝）450万円ということになります。

しかし、　この営業車が6年落ちの中古車の場合は2年で経費計上することができます。

1年で（600万円÷2=）300万円も経費計上できるということです。

つまり、売上600万円ー減価償却費300万円＝利益300万円、税金が（300万円×30％＝）90万円ですので、純利益は（売上600万円ー税金90万円＝）510万円ということになります。

この例だと、売上と支出は同じでも、後者の方が60万円も純利益を多く残しているということになります。

つまり、減価償却費が多ければ多いほど税金は少なくなり、キャッシュフローは良くなるということです。

次に不動産投資での例題を出してみます。

《物件A》

・総額：1億円（内訳　土地：6,000万円・建物：4,000万円）

・利回り：7％

・新築木造（耐用年数22年）

《物件B》

・総額：1億円（内訳　土地：4,000万円・建物：6,000万円）

・利回り：7％

・新築木造（耐用年数22年）

物件Aと物件Bが違うのは、土地建物の価格比率のみです。

どちらも利回り7％なので、1億円×7％＝700万円の家賃収入があります。

しかし、この700万円がすべて残る訳ではなく、売上から経費を差し引いた利益に対して課税されます。

（経費は金利や管理費、修繕費などあるのですが、今回は減価償却費以外はすべて同条件と仮定してますので、わかりやすくする為に説明から除外します）

木造の耐用年数は22年なので、それぞれ22年かけて経費計上できるということになります。

物件Aの場合、建物4,000万円を22年で減価償却するので、1年で経費計上できる金額は（建物4,000万円÷年数22＝）1,818,181円になります。

つまり、税金は（家賃収入700万円ー約181万円＝）519万円の実効税率30%で計算すると（519万円×30%=）155万円になります。

手残りキャッシュフローは（家賃収入700万円ー税金155万円＝）545万円ということになります。

次に、物件Bの場合です。

建物6,000万円を22年で減価償却するので、1年で経費計上できる金額は（建物6,000万円÷年数22＝）2,727,272円になります。

つまり、税金は（家賃収入700万円ー約272万円＝）428万円の実効税率30%で計算すると（428万円×30%=）128万円になります。

手残りキャッシュフローは（家賃収入700万円ー税金128万円＝）572万円ということになります。

つまり、物件Aと物件Bはスペック上は全く同じでも、手残りキャッシュフローは（572万円ー545万円＝）年間27万円も物件Bの方が多いということになります。

しかも、これはあくまで年間の話です。不動産は基本的には長く所有するものなので、この差は実際にはもっと大きくなります。

仮に22年所有したとすると、（年間27万円×22年＝）594万円も差が出る訳です。

このように減価償却費はとても大きなものなのですが、意外に意識している投資家は少ないです。

この辺りは少し専門的な知識なので、初めての方には少し難しいかもしれませんね。

逆に、複数等所有している玄人投資家は金額交渉より、土地建物の内訳を交渉をしたりするものです。

そこで弊社が行なっている取り組みですが、弊社の利益は可能な限り建物代に乗せるようにしています。

そうすることで減価償却費が大きく取れるので、投資家にとってキャッシュフローが良くなるからです。

（実は弊社からすると、建物代に利益を乗せることで消費税の支払いが多くなるので損なのですが・・・）

ちなみに、テレビやYouTubeで有名社長が高級車を頻繁に購入しているのを見たことはないでしょうか？

それを見て『アホだな〜、俺だったら貯金するのに！』と思った方は、減価償却費を理解していない証拠です。

実際に私も起業する前はそのように思っていました。

しかし、減価償却の仕組みを理解すると、車を購入し減価償却費を増やすことは手元に資金を残す上で非常に合理的と言えます。

決して無駄使いしている訳ではなく、逆にお金を残す為にやっていることなんです。

このような知識があるかないかだけで、キャッシュフローは大きく変わります。

PS、稀に会員様に『御社の物件って建築費高くない？』とご指摘されることがあるのですが、『それはあなたの為にやってるんです・・・』と思ったりします笑

なかなかその際に口頭で減価償却費のことを説明するのは難しいので、今回はコラムにさせていただきました。