フラット３５の金利が３．４６％に。 | ニュース | 一棟物の不動産投資は株式会社B・Effect Asset | 実績多数

金利がどんどん上がっていますね。
 

住宅ローンも当然例外ではありません。
2026年9月現在、フラット35の金利は3％台まで上昇しており、数年前と比較すると住宅購入者の負担はかなり大きくなっています。

私自身、数年前にフラット35を利用して自宅を購入しましたが、金利は1％ちょっと。当初5年間にいたっては0.8％程度でした。
それを考えると、ここ数年で住宅ローンを取り巻く環境は大きく変わったと感じます。

一般的には、「金利が上がれば、不動産価格は下がる」と言われています。

確かに金利上昇は不動産価格にとってマイナス要因です。
しかし現在は、円安や物価上昇に加えて、土地価格や建築費も高騰しています。

一方、国税庁の「民間給与実態統計調査」を見ると、日本の平均給与は緩やかな上昇傾向にあるものの、住宅価格や物価の上昇と比較すると、その負担感は依然として大きいのではないでしょうか。

つまり、多くの人にとって、「収入の伸び以上に物価が上がり、さらに住宅ローンの返済負担まで大きくなっている」という非常に厳しい状況になっています。

私は約15年前に不動産業界でのキャリアをスタートしました。
最初に勤めたのは、杉並区を中心に住宅を販売する会社です。

当時は杉並区、それも人気の中央線沿線で、新築一戸建てが5,000万〜6,000万円台という物件も数多くありました。
ところが現在、同じエリアを見ると状況は大きく変わっています。

現在では、1億円以下の物件の方が少ないのではないでしょうか。

土地価格や建築費の高騰などによって住宅価格は大幅に上昇し、一般的な会社員世帯にとってマイホーム購入のハードルはかなり高くなりました。

ここで、不動産投資という視点から考えてみます。
住宅価格と住宅ローン金利が同時に上昇すれば、当然「家を買いたくても買えない」という人が増えていきます。

さらに、日本では未婚率の上昇や世帯構成の変化も進んでいます。
こうした状況が続けば、マイホームを購入できる人が減るだけでなく、従来型の「結婚して家を買う」というライフスタイルそのものも変化していく可能性があります。

その受け皿の一つになるのが、賃貸住宅です。
購入のハードルが上がれば、その分、賃貸住宅に住み続ける人が増える可能性があります。

そして需要の強いエリアでは、家賃相場にも上昇圧力がかかります。
実際、弊社が過去に販売した物件でも、退去が発生して再募集する際には、以前より家賃を上げて募集するケースが増えています。

その家賃で入居が決まれば、購入時と比較して家賃収入が増え、結果として取得価格に対する実質的な利回りも上がっていきます。

これは不動産投資家にとって非常に重要なポイントです。

建築費高騰、物件価格上昇、金利上昇――。
こうした不動産投資にとってネガティブなニュースは、テレビやインターネットでも大きく取り上げられます。

しかし、その裏側で起きている「住宅購入のハードルが上がることで、賃貸需要が強くなる」「家賃相場が上昇する」「既存の保有物件の収益性が高まる」

といった、不動産オーナーにとってプラスに働く変化は、それほど大きく報道されません。

不動産市場には、悪い材料があれば、その反対側でプラスに作用する材料が生まれることもあります。
だからこそ、一つのニュースだけを見て悲観するのではなく、「その変化によって、次に何が起こるのか？」まで考えることが大切だと思います。

金利が上がったから不動産はダメ。
物件価格が上がったから、もう買えない。

このように単純に判断するのではなく、人口動態、世帯構成、賃貸需要、家賃相場、建築費、金利など、さまざまな情報を集めながら総合的に判断する。
これからの不動産投資では、今まで以上にそうした視点が重要になってくると思います。